Debrán Administraciones:
Tu aliado desde el inicio en las comunidades de nueva creación 

Desvelando las claves para una puesta en marcha transparente y eficaz  

En Debrán Administraciones, comprendemos que el inicio de una nueva comunidad de propietarios es un momento crucial, cargado de expectativas y, a menudo, de complejidades. En el dinámico mercado inmobiliario de Málaga, las promociones de viviendas nuevas plantean desafíos específicos que requieren una gestión profesional y transparente desde el primer día.

Uno de los puntos clave al constituir una comunidad en un edificio recién entregado es la obligación de la promotora de poner en marcha la comunidad de propietarios. Esta responsabilidad abarca la constitución formal, la elaboración de los estatutos y, fundamentalmente, asegurar el correcto funcionamiento inicial de todas las instalaciones. Sin embargo, surge un inconveniente común: la demora en la elaboración del presupuesto inicial y la creación de un presupuesto comunitario ajustado a la realidad. En ocasiones, los administradores de fincas designados por la promotora o los propios vecinos se ven en la tesitura de no poder generar el presupuesto completo hasta que todas las viviendas estén escrituradas a nombre de los nuevos propietarios. Esto puede generar incertidumbre y dificultar la planificación económica de la comunidad en sus primeros meses.

Desde Debrán Administraciones, queremos enfatizar las obligaciones del Administrador de fincas nombrado por la promotora, mantiene la obligación de cualquier administrador de fincas de facilitar un presupuesto con las cuotas provisionales de cada vivienda, entre otras cuestiones. Este documento es vital para que los nuevos propietarios conozcan sus responsabilidades económicas desde el momento de la entrega de llaves, garantizando así una transparencia absoluta.

Cuando una promotora designa a un administrador de fincas, este actúa inicialmente como un gestor para poner en marcha la comunidad de propietarios. Sus funciones principales en esta etapa son:

• Constitución de la Comunidad: El administrador, en representación de la promotora (que en ese momento es la propietaria única del inmueble), puede realizar todos los trámites para la constitución legal de la comunidad. Esto incluye la celebración de la junta de constitución, aunque en la práctica esta reunión se realiza únicamente con la promotora como asistente.

• Obtención del CIF y apertura de cuentas: Es responsabilidad del administrador solicitar el Número de Identificación Fiscal (CIF) de la comunidad en la Agencia Tributaria y abrir una cuenta bancaria a nombre de la misma.

• Contratación de suministros y servicios: Se encarga de dar de alta y contratar los suministros básicos para las zonas comunes (agua, electricidad, etc.), así como otros servicios necesarios como limpieza, mantenimiento de ascensores, y seguros del edificio.

• Elaboración del presupuesto inicial: El administrador debe preparar un presupuesto de gastos previsibles para el primer año de funcionamiento de la comunidad. Este presupuesto es fundamental para el mantenimiento del edificio y sus servicios.

• Custodia de la documentación: Desde el inicio, el administrador debe custodiar toda la documentación relativa a la comunidad, como la escritura de división horizontal, los estatutos, y el libro de actas.

Además, es fundamental recordar que la promotora tiene la obligación de pagar las cuotas de comunidad de las viviendas de su propiedad que aún no hayan sido transferidas mediante documento público. Esta situación, frecuente en las primeras fases de vida de la comunidad, debe ser gestionada con rigurosidad para evitar desequilibrios económicos y asegurar que todos los propietarios contribuyan de manera justa al mantenimiento de los servicios comunes. Una administración eficiente se encargará de reclamar estas cantidades a la promotora, si fuera necesario, protegiendo así los intereses de la comunidad.

Constitución de la comunidad sin la participación de los propietarios

Es completamente legal que la promotora constituya la comunidad de propietarios antes de la entrega de las viviendas. En ese momento, la promotora es la única propietaria de todos los pisos y locales y, por tanto, tiene la facultad de tomar las decisiones iniciales.

La Junta de Constitución de la Comunidad se celebra con la promotora como única participante, en la que se nombra al presidente (que suele ser un representante de la propia promotora) y al administrador (escogido por la promotora). Este procedimiento es una práctica habitual y necesaria para que el edificio pueda iniciar la habitabilidad, puesta a punto de instalaciones y empezar a funcionar correctamente ya desde el momento en que se entregan las primeras viviendas.

Elaboración y gestión del presupuesto inicial

El administrador nombrado por la promotora no solo puede, sino que debe realizar un presupuesto inicial. Este presupuesto se elabora en función de los gastos estimados para el mantenimiento de los elementos comunes y los servicios contratados.

• • • Aprobación del presupuesto: El primer presupuesto es aprobado en la junta de constitución por la promotora, como propietaria única.

    • Gestiones habituales: A partir de la aprobación del presupuesto, el administrador debe realizar todas las gestiones habituales como si los propietarios ya estuvieran en posesión de sus viviendas. Esto incluye la emisión de los primeros recibos de la comunidad, hacia la promotora, y después a los vecinos que vayan incorporándose al edificio cuando firman las escrituras y se les entregan las viviendas. 

Es importante destacar que la promotora está obligada a pagar las cuotas de comunidad correspondientes a las viviendas que aún no ha vendido. A medida que los nuevos propietarios reciban sus viviendas, asumirán la obligación de pago de las cuotas que les correspondan según su coeficiente de participación.

La obligación de pago de los gastos de comunidad nace con la transmisión de la propiedad, que se produce con la firma de la escritura pública.

• • • Obligación Propter Rem: La deuda de la comunidad es una obligación propter rem, lo que significa que "sigue a la cosa". Es decir, la obligación de pago está vinculada a la propiedad del inmueble, no a la persona del comprador. Mientras no seas propietario, no tienes la obligación de pagar.

    • ¿Quién Paga?:

      • • Viviendas no entregadas (aunque estén vendidas con contrato privado): La promotora es la propietaria legal. Por lo tanto, es la promotora quien debe pagar el 100% de las cuotas de comunidad de esas viviendas.

        • Viviendas ya entregadas (con escritura firmada): El comprador que ya ha escriturado y es legalmente propietario es quien debe pagar las cuotas de comunidad a partir de ese momento.

        • Viviendas no vendidas: Obviamente, la promotora paga las cuotas de las viviendas que aún tiene en stock.

En este cuadro resumen se indica más claramente: