Vecinos conflictivos:
Guía de actuación frente a ruidos, amenazas y conductas antisociales 

La vida en comunidad exige un pilar fundamental: el respeto mutuo. Sin embargo, en ocasiones, un solo vecino puede romper esa armonía con un comportamiento antisocial, generando una situación de estrés y desamparo para el resto de los propietarios. Desde ruidos constantes hasta problemas de salubridad o amenazas, es crucial saber que la comunidad no está indefensa y que existen herramientas legales contundentes para actuar.

¿Qué se considera un comportamiento antisocial?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) protege a los propietarios frente a "actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". La jurisprudencia ha ido perfilando un amplio catálogo de conductas que encajan en esta descripción, entre las que destacan:

• Ruidos y desórdenes constantes: Música a un volumen excesivo, fiestas ruidosas y continuas, gritos, golpes, portazos o arrastre de muebles, especialmente en horarios de descanso.

• Falta de higiene y salubridad: Casos graves como el síndrome de Diógenes (acumulación compulsiva de basura), que provocan olores fétidos y la proliferación de plagas (insectos, roedores), afectando a todo el edificio.

• Conductas agresivas o intimidatorias: Amenazas, insultos, provocaciones o cualquier tipo de hostigamiento hacia otros vecinos o hacia los empleados de la finca.

• Uso indebido de elementos comunes: Apropiación de rellanos, dejar excrementos de mascotas sin recoger, lavar vehículos en zonas no permitidas, o utilizar trasteros como viviendas o talleres improvisados, generando molestias para las que no están preparados.

• Negligencia y abandono: Propietarios que desatienden su inmueble, provocando humedades, filtraciones o plagas que afectan a las viviendas colindantes.

La vía legal: La "acción de cesación" como herramienta definitiva

Cuando el diálogo y los avisos informales no surten efecto, la principal herramienta legal de la comunidad es la "acción de cesación", recogida en el artículo 7.2 de la LPH. Este procedimiento judicial busca que un juez ordene el cese inmediato de la actividad molesta.

Si el infractor persiste, el juez puede imponer la sanción más severa que contempla la ley: la privación del derecho al uso de la vivienda o local por un periodo de hasta tres años. Si el infractor es un inquilino, la sentencia puede declarar la extinción definitiva de su contrato de alquiler, procediendo a su lanzamiento.

Sin embargo, para que esta acción prospere, es imprescindible convencer al juez de que la situación es grave, continua e insostenible. No basta con quejas aisladas; se debe construir un caso sólido y bien documentado.

El secreto del éxito: Construir un caso con pruebas sólidas

La justicia no actúa por suposiciones, sino por hechos probados. Los jueces son reacios a imponer una medida tan grave como la privación de uso si las pruebas no son contundentes. Por ello, la recopilación metódica de evidencias es el paso más importante:

1. Requerimiento formal: El primer paso obligatorio es que el Presidente, a iniciativa propia o de cualquier vecino, requiera por escrito y de forma fehaciente (por ejemplo, mediante burofax) al infractor para que cese su conducta.

2. Actas de la comunidad: Dejar constancia detallada de todas las quejas y de los acuerdos tomados en las Juntas de Propietarios es fundamental.

3. Partes de intervención policial: Llamar a la Policía Local o Nacional cada vez que se produzca un incidente grave. Sus informes y mediciones son una prueba de gran valor objetivo.

4. Denuncias: Interponer denuncias por hechos concretos (amenazas, daños, etc.). Las sentencias penales, aunque sean por delitos leves, refuerzan enormemente el caso civil.

5. Testigos: El testimonio de los vecinos afectados es clave. Además, el testimonio del Administrador de Fincas suele ser muy valorado por los jueces, al considerarlo un profesional imparcial que puede dar fe de la persistencia y gravedad del problema.

6. Pruebas periciales: En casos de ruido, un informe pericial acústico puede ser determinante. Para problemas de salubridad, se puede contactar con los servicios de salud pública del Ayuntamiento.

Cómo actuamos en Debrán Administradores

Lidiar con un vecino antisocial es una de las situaciones más delicadas y desgastantes para una comunidad. En Debrán Administradores, actuamos como el pilar que canaliza el conflicto de forma profesional y estratégica. Nuestro primer paso es realizar el requerimiento formal exigido por la ley, un requisito indispensable para cualquier acción judicial posterior.

Simultáneamente, guiamos al presidente y a los vecinos en la recopilación metódica de pruebas: coordinamos la comunicación con la policía, nos aseguramos de que cada incidente quede reflejado en las actas y documentamos todas las quejas. Si la vía del diálogo se agota, colaboramos estrechamente con el equipo legal de la comunidad para presentar una demanda sólida y convincente, aportando nuestro testimonio profesional, que los jueces valoran por su objetividad. Nuestro objetivo es proteger la convivencia y el patrimonio de la comunidad, utilizando todas las herramientas legales a nuestro alcance para lograr una solución definitiva y devolver la tranquilidad al edificio.