La Importancia de contar con estatutos claros y "legales"

En Debrán Administraciones, creemos que una comunidad de propietarios bien gestionada es aquella en la que todos los vecinos conocen sus derechos y obligaciones. La clave para una convivencia armónica y la prevención de conflictos reside, en gran medida, en la existencia de unos estatutos bien definidos.

¿Siente que en su comunidad las normas no están claras o que no se respetan? ¿Le gustaría tener una guía de actuación ante los problemas que puedan surgir en el día a día? La solución puede ser más sencilla de lo que parece: la implantación de Estatutos en su Comunidad de Propietarios.

¿Qué son y para qué sirven los estatutos?

Los estatutos son un conjunto de normas que regulan la convivencia y el uso de los elementos comunes en una comunidad de propietarios. Actúan como un complemento a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), detallando y adaptando la normativa general a las particularidades de cada edificio o urbanización.

Si bien la LPH establece un marco legal, los estatutos permiten ir un paso más allá, abordando cuestiones específicas que pueden ser fuente de conflicto si no están debidamente reguladas. Desde el uso de la piscina o los jardines, hasta la realización de obras en elementos privativos que puedan afectar a la estética del edificio, los Estatutos ofrecen seguridad jurídica y claridad a todos los vecinos.

¿Son obligatorios los estatutos en una comunidad?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, la redacción de los estatutos no es obligatoria. Los artículos 5, 6 y 17 de dicha ley regulan lo relativo a estos documentos, estableciendo que su creación es un acto voluntario de los propietarios.

Sin embargo, desde Debrán Administraciones recomendamos encarecidamente su elaboración. La ausencia de estatutos suele generar incertidumbre sobre qué se puede y qué no se puede hacer, dando lugar a malentendidos y a que algunos propietarios realicen actividades o reformas en zonas comunes de manera no regulada.

Para la redacción o modificación de los estatutos es necesario el acuerdo unánime de todos los propietarios del inmueble, garantizando así que las normas establecidas son fruto del consenso.

Contenido fundamental de unos estatutos completos

No existe un modelo oficial de Estatutos, ya que su contenido debe adaptarse a la realidad de cada comunidad. No obstante, para que sean una herramienta eficaz, es fundamental que incluyan, como mínimo, los siguientes aspectos:

• Identificación del edificio: Descripción completa del inmueble.

• Elementos comunes y privativos: Delimitación clara de qué partes del edificio son de uso común y cuáles son de propiedad individual.

• Órganos de gobierno: Definición de las responsabilidades de la junta de propietarios, el presidente, y otros cargos, así como los procedimientos para la convocatoria de juntas.

• Normas para la adopción de acuerdos: Reglas claras sobre cómo se tomarán las decisiones importantes, como la aprobación de reformas o de gastos extraordinarios.

• Limitaciones en las viviendas: Establecimiento de normas sobre obras y modificaciones en los elementos privativos que puedan afectar a la estructura o estética del edificio.

En Debrán Administraciones contamos con un equipo de profesionales expertos en la Ley de Propiedad Horizontal y en la gestión de comunidades. Le ofrecemos nuestro asesoramiento para la redacción o actualización de los estatutos de su comunidad, garantizando un documento claro, completo y adaptado a sus necesidades, que siente las bases para una convivencia respetuosa y sin sorpresas.

Es fundamental tener presente que, si bien los Estatutos son un instrumento para la autorregulación de la comunidad, estos nunca pueden contravenir lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal ni en el resto del ordenamiento jurídico. Este tipo de disposiciones, lejos de fomentar una convivencia armoniosa, generan un clima de conflictividad y pueden dar lugar a impugnaciones judiciales, ya que ninguna comunidad puede imponer sanciones si no están amparadas por la ley. Por ello, en Debrán Administraciones, velamos por que los Estatutos se redacten siempre con estricto apego a la legalidad, garantizando así su validez y eficacia para una convivencia pacífica y justa.

El origen de los estatutos y sus posibles inconvenientes

A menudo, los primeros estatutos de una comunidad son redactados por la propia empresa promotora del edificio y se entregan junto con la escritura de la vivienda. Si bien esto agiliza la constitución inicial de la comunidad, es una práctica que puede acarrear tendencias poco beneficiosas para los futuros propietarios. En algunos casos, los promotores pueden incluir cláusulas que les favorecen, como la exoneración de ciertos gastos comunes o la reserva de derechos de uso sobre elementos comunes. Estos estatutos iniciales, por tanto, no siempre responden a las necesidades reales de los vecinos ni fomentan un reparto equitativo de obligaciones y derechos.

La inadecuación a la ley: Cláusulas nulas que generan conflicto

Más allá de los posibles sesgos de origen, es fundamental tener presente que los estatutos nunca pueden contravenir lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ni en el resto del ordenamiento jurídico. En ocasiones, nos encontramos con Estatutos que, con la intención de atajar problemas de convivencia, incluyen medidas prohibitivas o sancionadoras que exceden las competencias de la comunidad.

Cláusulas que imponen multas por determinados comportamientos o que restringen derechos fundamentales de los propietarios de manera desproporcionada son, en realidad, nulas de pleno derecho. Este tipo de disposiciones, lejos de fomentar una convivencia armoniosa, generan un clima de conflictividad y pueden dar lugar a impugnaciones judiciales, ya que ninguna comunidad puede imponer sanciones si no están amparadas por la ley.

La solución: Revisión y adaptación profesional

Por todos estos motivos, es altamente recomendable que, una vez constituida la comunidad, los propietarios revisen los estatutos heredados de la promotora y los adapten a sus necesidades reales, siempre con el debido asesoramiento legal. La modificación de los estatutos requiere el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, un paso crucial para asegurar que las normas internas son justas, equitativas y plenamente válidas.

En Debrán Administraciones, velamos por que los estatutos de su comunidad sean un fiel reflejo de la legalidad y de la voluntad de los propietarios. Le ofrecemos nuestro asesoramiento para la revisión, adaptación o redacción de un documento claro y completo, que siente las bases para una convivencia pacífica, justa y sin sorpresas.