Gestión de obras en elementos comunes:
¿Cómo actuar ante obras no autorizadas? 

La imagen de unas obras en la terraza de un edificio es una escena habitual. Sin embargo, cuando estas modificaciones se realizan en elementos comunes sin la debida autorización de la comunidad (las fachadas -incluidas las ventanas-, sí como muchas terrazas y patios son generalmente comunitarios pero eso sí uso privativo y exclusivo por el comunero que accede a dicho espacio), pueden convertirse en una fuente de conflictos y problemas legales.

Muchos presidentes de comunidad y propietarios se preguntan: si nadie se queja, ¿significa que la obra está permitida? ¿Cuánto tiempo tenemos para actuar?

El concepto clave: El consentimiento tácito

En términos legales, la pasividad de la comunidad ante una obra ilegal puede interpretarse como un "consentimiento tácito". Aunque el simple conocimiento no implica una aceptación automática, una inacción prolongada puede jugar en contra de la comunidad en un futuro litigio.

Para que un juez considere que existe este consentimiento, se suelen evaluar varios factores:

• • •  Visibilidad: La obra debe ser evidente y estar a la vista de los propietarios.

    • Ausencia de perjuicio: No debe causar un daño o molestia demostrable a otros vecinos o a la estructura del edificio.

    • Paso del tiempo: La comunidad ha dejado pasar un tiempo considerable sin mostrar ninguna oposición formal.

    • Precedentes: En algunos casos, si se han permitido obras similares con anterioridad.

El mayor riesgo: La inacción de la comunidad

El principal error es no hacer nada. La legislación de Propiedad Horizontal no establece un plazo general para reclamar (a excepción de normativas específicas como la de Cataluña). Por tanto, cada día que pasa sin una actuación formal, se refuerza la posición de quien ha realizado la obra sin permiso.

Nuestro protocolo de actuación: Soluciones claras y eficaces

En Debrán Administraciones, hemos desarrollado un protocolo claro para proteger los intereses de la comunidad y gestionar estas situaciones con total seguridad jurídica:

1. Análisis y asesoramiento: En cuanto se tiene conocimiento de la obra, analizamos el caso y asesoramos a la Junta de Gobierno sobre las implicaciones legales y los pasos a seguir.

2. Convocatoria de Junta: Gestionamos la convocatoria de una Junta de Propietarios para debatir el asunto, exponer la situación y someter a votación las acciones a tomar, ya sea legalizar la obra o exigir su reversión.

3. Comunicación fehaciente: Si la comunidad decide oponerse, nos encargamos de redactar y enviar un requerimiento formal (burofax) al propietario. Este documento es la prueba fundamental que interrumpe el "consentimiento tácito" y protege legalmente a la comunidad, incluso si el proceso judicial se inicia años después.

4. Mediación y seguimiento: Buscamos activamente una solución amistosa. Si no es posible, coordinamos con el despacho de abogados todos los pasos necesarios para defender los intereses de la comunidad por la vía judicial.

¿Existe una obra no autorizada en su edificio?

No dejes que el tiempo corra en tu contra ni que el silencio decida en contra de la comunidad. Actúa con el respaldo de Administradores de fincas Colegiados, somos los expertos en evitar que se degeneren las condiciones de convivencia y velamos por la preservación del valor de las propiedades en su conjunto, no solo de las personas que motivadas por intereses particulares vulneran la de los comuneros.