Defectos en su obra nueva: Guía de plazos y responsabilidades para comunidades 

Descubra por qué su comunidad es la primera responsable y cuáles son los plazos cruciales para reclamar al promotor antes de que sea demasiado tarde. 

El mercado inmobiliario vive un nuevo auge. Comprar una vivienda sobre plano y estrenar un hogar en una comunidad recién constituida es el sueño de muchas familias. La emoción de recibir las llaves, sin embargo, puede convertirse en una pesadilla si, con las primeras lluvias, aparecen las temidas humedades o descubrimos una lista interminable de fallos de construcción.

Cuando esto ocurre, surgen las preguntas y la frustración: ¿Quién debe reparar esto? ¿Lo cubre el seguro? ¿No teníamos una garantía de 10 años? La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un marco de responsabilidades, pero sus plazos y procedimientos son a menudo confusos y pueden llevar a sorpresas muy desagradables.

La primera responsabilidad: La comunidad debe actuar

Aquí encontramos la primera idea que choca con la intuición de la mayoría: aunque el defecto provenga de una mala construcción, la comunidad de propietarios es la primera obligada a reparar los daños en elementos comunes que afecten a las viviendas privadas.

Según el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad tiene el deber de conservación del inmueble. Si una fachada mal impermeabilizada (elemento común) provoca humedades dentro de un piso (elemento privativo), la comunidad debe solucionar el problema para garantizar la habitabilidad de la vivienda. Posteriormente, la comunidad reclamará el coste de esa reparación al promotor. Pero, de cara al propietario afectado, la comunidad es su primer interlocutor y responsable.

El alcance real del seguro comunitario

Otra creencia extendida es que el seguro multirriesgo de la comunidad se hará cargo de todo. La realidad es que la mayoría de las pólizas cubren los daños consecuenciales, pero no el origen del problema si este es un defecto constructivo.

Es decir, el seguro probablemente pagará la pintura y el yeso del techo dañado por la humedad, pero no pagará la reparación de la cubierta o la fachada que está causando la filtración. Arreglar el defecto de construcción en sí no es una cobertura habitual.

La carrera contrarreloj: Los verdaderos plazos de garantía

Este es el punto más crítico y peor entendido. La famosa "garantía decenal" ha generado una falsa sensación de seguridad. La ley establece tres plazos de garantía para reclamar al promotor, y son mucho más cortos de lo que se piensa:

• Garantía de 10 años (seguro decenal): Cubre exclusivamente los defectos estructurales graves que comprometen la estabilidad del edificio (cimientos, vigas, muros de carga...). Son los llamados vicios ruinógenos y, afortunadamente, son los menos comunes.

• Garantía de 3 años: Cubre los defectos que afectan a la habitabilidad. Aquí es donde entran los problemas más frecuentes: humedades, filtraciones, un mal aislamiento térmico o acústico, etc.

• Garantía de 1 año: Cubre los defectos de acabado o terminación. Son los fallos estéticos o de funcionamiento menor: puertas que no cierran, grifos defectuosos, baldosas mal colocadas, pintura defectuosa...

La implicación es brutal: si una humedad por un defecto en la fachada aparece a los 3 años y un día de la entrega de la vivienda, el promotor ya no tiene ninguna responsabilidad legal de repararla. La comunidad deberá asumir el coste íntegro de la reparación.

¿A quién reclamar? El promotor como figura central

La ley simplifica el proceso de reclamación. La comunidad no necesita demandar individualmente al arquitecto, al aparejador y a cada contratista. Se puede dirigir la acción legal directamente y exclusivamente contra el promotor, quien responderá solidariamente por todos los profesionales que intervinieron en la obra.

El papel de Debrán Administradores: Su aliado estratégico

Actuar ante defectos constructivos es una carrera de obstáculos técnica y legal. En Debrán Administradores, activamos un protocolo de actuación inmediato para proteger los intereses de la comunidad:

1. Diagnóstico profesional: Coordinamos la visita de peritos y arquitectos independientes para que elaboren un informe técnico detallado que identifique el origen, el alcance y la solución a los defectos.

2. Gestión de la reclamación: Nos convertimos en el interlocutor único frente al promotor, presentando una reclamación fehaciente y documentada para exigir la reparación en garantía.

3. Asesoramiento legal: Colaboramos estrechamente con despachos de abogados especializados en derecho de la construcción para preparar una posible demanda judicial si el promotor no responde, asegurando que se cumplen todos los plazos legales.

4. Atención a los propietarios: Gestionamos las reparaciones urgentes que la comunidad deba acometer, informando en todo momento a los propietarios afectados y sirviendo de mediadores para minimizar los conflictos.

Nuestra función es transformar un problema complejo y estresante en un procedimiento ordenado y profesional, defendiendo el patrimonio de la comunidad desde el primer día.