Presidente de la Comunidad:
Guía definitiva sobre tus poderes y límites 

Actúa con confianza y evita conflictos: una guía práctica sobre lo que realmente puedes (y no puedes) hacer como máximo representante de tu comunidad. 

Ser nombrado Presidente de una Comunidad de Propietarios es una gran responsabilidad que, a menudo, genera más dudas que certezas. Aunque legalmente representas a la comunidad, no eres un monarca con poder absoluto. Tu función es ejecutar las decisiones de la Junta, no actuar por libre albedrío.

Entonces, ¿dónde está la línea? ¿Qué puedes decidir por tu cuenta y para qué necesitas sí o sí el respaldo de los vecinos?

En esta guía, desgranamos los límites reales de tu cargo para que actúes siempre con la seguridad de estar haciéndolo bien, protegiendo tanto los intereses de la comunidad como tu propia responsabilidad.

1. El manejo del dinero: ¿Puede el Presidente gastar libremente?

Esta es la fuente más común de conflictos. La regla general es clara: la Junta de Propietarios aprueba los presupuestos y la ejecución de todas las obras (art. 14 LPH).

• Gastos no presupuestados: Cualquier gasto importante que no esté en el presupuesto anual debe ser aprobado en Junta. No puedes, por iniciativa propia, contratar un servicio nuevo o una reparación costosa no prevista.

• Fondos de la comunidad: No puedes disponer libremente de los fondos. Tu margen se limita a gastos menores y urgentes que puedan surgir en el día a día.

• Exceso en el gasto: Si te excedes en un gasto, incluso en la partida de "imprevistos", la Junta puede rechazar tu actuación y exigirte responsabilidades civiles o incluso penales si ha habido un perjuicio económico para la comunidad.

• Derramas: Jamás puedes imponer una derrama de forma unilateral. La creación de cualquier derrama debe ser siempre un acuerdo de la Junta. Si lo haces, los propietarios no estarán legalmente obligados a pagarla.

2. Obras y mantenimiento: Entre la urgencia y el acuerdo

Tu papel es velar por la conservación del edificio, pero con matices.

• Obras necesarias: Puedes y debes proponer a la Junta las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble y para cumplir con la normativa de seguridad, habitabilidad y accesibilidad (art. 10.1 LPH).

• Reparaciones urgentes: Ante una situación de emergencia real (un reventón, un atasco grave), estás facultado para actuar de inmediato y contratar la reparación. Sin embargo, debes convocar una Junta lo antes posible para informar y ratificar la actuación.

• Modificar obras ya aprobadas: No puedes ampliar o modificar unilateralmente una obra que ya fue aprobada en Junta con unas condiciones concretas. Si surgen imprevistos que alteran el proyecto, lo correcto es convocar una Junta Extraordinaria para su aprobación.

3. Decisiones clave: Contratos, despidos y acciones legales

Como representante legal, firmas en nombre de la comunidad, pero tu firma depende de la voluntad de la Junta.

• Acciones judiciales: Para demandar en nombre de la comunidad, necesitas una autorización específica de la Junta. Sin ese acuerdo, la acción judicial podría no ser válida.

• Contratar o despedir personal: Aunque eres competente para formalizar un despido, esta decisión debe ser ratificada por la Junta. Si la Junta desautoriza el despido, el empleado podría ser readmitido y tú podrías tener que responder por los daños y perjuicios causados por un "abuso de derecho". Del mismo modo, no puedes contratar a un nuevo empleado sin un acuerdo previo.

• Cambiar la póliza de seguros: ¿Puedes cambiar de compañía de seguros? Es un terreno gris. Nuestro consejo profesional es que este poder se delegue expresamente en el Presidente o en la Junta de Gobierno en un acta. No obstante, si el cambio está justificado (incumplimiento de la aseguradora actual) y se mantiene dentro del presupuesto, se entiende que el Presidente está facultado para hacerlo en defensa de los intereses de la comunidad.

4. Tu papel en la Junta: Eres un ejecutor, no el director

El poder reside en la asamblea de propietarios, y tu rol está supeditado a ella.

• Convocar Juntas: Estás obligado a convocar la Junta Ordinaria anualmente. Si te niegas, el 25% de los propietarios (o cuotas de participación) pueden convocarla por su cuenta, incluir tu cese en el orden del día y exigirte la entrega de la documentación.

• Voto de calidad: Tu voto cuenta como uno más, según tu coeficiente de participación. El Presidente no tiene voto de calidad en caso de empate.

• Firma del acta: Si te niegas a firmar un acta por no estar de acuerdo, esta seguirá siendo válida con la firma del Secretario. Tu negativa no puede bloquear las decisiones de la mayoría.

• Delegar el cargo: El cargo de Presidente es personal e indelegable. En tu ausencia, te sustituye el Vicepresidente, no una persona que tú designes.

Conclusión: La prudencia es tu mejor aliada

Ser Presidente es un acto de generosidad hacia tus vecinos, pero implica una gestión responsable y transparente. La clave es entender que eres el ejecutor de los acuerdos de la Junta, no una figura con autonomía ilimitada.

Actuar siempre con el respaldo de un acuerdo, comunicar con claridad y apoyarse en un administrador profesional son las mejores herramientas para ejercer el cargo con tranquilidad y eficacia.

¿Te ha tocado ser Presidente y te sientes abrumado? En Debrán Administraciones estamos para ayudarte. Te asesoramos en cada paso para que tomes siempre las decisiones correctas, cumpliendo la ley y velando por el bien de tu comunidad. Contacta con nosotros y descubre cómo podemos facilitar tu labor.