Mi local no usa el ascensor. ¿Debo pagar los gastos? 

En Debrán Administradores, sabemos que la gestión de una comunidad de propietarios está llena de situaciones que requieren un conocimiento claro de la ley y una comunicación eficaz. Una de las consultas más recurrentes, y que a menudo genera debate, es la de los propietarios de locales comerciales respecto a su contribución a gastos de elementos que, en apariencia, no utilizan.

Hoy abordamos un caso práctico que nos encontramos con frecuencia: un nuevo propietario de un local comercial solicita a la comunidad que se le exima de pagar los gastos del ascensor y del mantenimiento del portal, argumentando que su negocio no tiene acceso ni hace uso de ellos.

A primera vista, su lógica parece razonable. Sin embargo, ¿qué dice la ley al respecto? ¿Cómo debe actuar la comunidad para gestionar esta petición de forma correcta y evitar conflictos?

La clave: El Título Constitutivo y los Estatutos

El primer paso es siempre revisar los documentos que rigen la comunidad: la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal (el Título Constitutivo) y, si existen, los Estatutos.

En la situación que planteamos, si ninguno de estos documentos hace una distinción entre viviendas y locales a la hora de repartir los gastos. No existe una cláusula que excluya expresamente a los locales de la contribución a los gastos de ascensor y portal.

La obligación de contribuir: No es por uso, es por propiedad

Aquí es donde la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es contundente. Según su artículo 9.1, todo propietario tiene la obligación de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Esto significa que la obligación de pago no nace del uso que se haga de un elemento común, sino de la condición de ser copropietario del inmueble. El ascensor y el portal son elementos comunes y su mantenimiento es responsabilidad de todos los propietarios, ya que contribuyen al valor y la integridad de la totalidad del edificio.

La postura del Tribunal Supremo: La excepción debe ser expresa

Para disipar cualquier duda, el Tribunal Supremo, en su sentencia del 6 de noviembre de 2013 (STS 723/2013), estableció una doctrina muy clara: para que un propietario pueda ser excluido de la contribución a un gasto común, dicha exclusión debe estar recogida de forma expresa e inequívoca en los Estatutos de la comunidad.

En ausencia de esta previsión, se aplica la regla general: todos los propietarios deben contribuir a todos los gastos comunes según su cuota de participación.

Entonces, ¿cómo debe actuar la comunidad?

Ante la petición del propietario del local, la comunidad, preferiblemente a través de su administrador, debe actuar de la siguiente manera:

1. Informar con transparencia: Se debe comunicar al propietario que, al no existir una exención en los Estatutos, está legalmente obligado a contribuir a dichos gastos, citando el artículo 9.1 de la LPH y la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

2. Explicar la vía para el cambio: El propietario tiene derecho a proponer una modificación de los Estatutos para que se incluya dicha exención.

3. Someterlo a la Junta: Dicha propuesta debe incluirse en el orden del día de una Junta de Propietarios y ser sometida a votación.

4. Requerir la unanimidad: Para que la modificación de los Estatutos sea válida, se necesita el voto favorable de todos los propietarios de la comunidad, tal y como exige el artículo 17.6 de la LPH. Conseguir la unanimidad suele ser muy complicado, pero es el único camino legal para atender su solicitud.

La importancia de un asesoramiento profesional

Gestionar estas situaciones con rigor y diplomacia es fundamental para mantener la buena convivencia. En Debrán Administradores, nuestra labor es ofrecer seguridad y tranquilidad a las comunidades, aplicando la ley con claridad y buscando siempre la solución más adecuada para todos.

Si en tu comunidad os enfrentáis a este o a otros desafíos, no dudéis en contactarnos. Nuestra experiencia está a vuestro servicio para garantizar una gestión eficiente, pacífica y siempre conforme a la legalidad.