Deudas con la comunidad:
¿Cuándo pierde un propietario su derecho a voto?

Deudas con la Comunidad: La Ley es clara, pero los detalles importan. Descubre cuándo y cómo un propietario pierde su derecho a voto. 

Es una de las situaciones más delicadas en una Junta de Propietarios: la participación de aquellos vecinos que no están al corriente de pago. Aunque muchos propietarios con deudas optan por no asistir, ¿qué ocurre con los que sí acuden? ¿Pueden opinar? ¿Y votar?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 15.2, es tajante: los propietarios que tengan deudas vencidas con la comunidad no tendrán derecho de voto. Esta norma busca proteger los intereses de la comunidad y fomentar la responsabilidad compartida.

Sin embargo, la aplicación de esta regla tiene matices importantes que todo propietario y, sobre todo, todo buen administrador, debe conocer.

La pregunta clave: ¿Cuándo se considera a alguien moroso?

El momento decisivo es al iniciarse la junta. No importa si un propietario aparecía como deudor en la convocatoria; si ha pagado justo antes de empezar la reunión, recupera plenamente su derecho a voto. Pero Ojo a veces se han descrito situaciones en las que transferencias realizadas y justificadas enla propia Junta quedan tras la Junta anuladas. Por tanto, es conveniente que el dinero se encuentre claramente y definitivamente en la cuenta, por lo que elplazo para determinar el momento deberá ser consensuado en la propia Junta.

Por ello, es una práctica fundamental que el administrador lleve a la junta una lista actualizada de deudas. Antes de empezar a tratar el orden del día, debe informar de quiénes, en ese preciso instante, no pueden votar. Si surge alguna discrepancia, será la propia junta la que decida, aunque el propietario afectado siempre podrá recurrir a la vía judicial.

Situaciones comunes y sus respuestas

La teoría es clara, pero la práctica genera dudas. Analicemos los casos más frecuentes:

• ¿Qué pasa si se permite votar a un moroso por error? La comunidad no puede saltarse esta norma. Si por un descuido se permite votar a quien no tiene derecho, dicho voto podría ser anulado mediante una impugnación judicial. Sin embargo, esto solo procederá si ese voto fue decisivo para aprobar o rechazar un acuerdo. Si el resultado hubiera sido el mismo sin él, los tribunales suelen mantener la validez del acuerdo.

• ¿Y si la deuda se descubre después de la junta? (Ej: un recibo devuelto) Esto puede ocurrir. Un propietario vota pensando que todo está en orden, pero días después el banco devuelve su recibo. La jurisprudencia es clara: el estado de cuentas que prevalece es el del momento de la celebración de la junta. Lo que ocurre después no anula con carácter retroactivo un voto que, en su momento, fue emitido de forma legítima.

• ¿La prohibición de voto afecta a TODOS los acuerdos? La ley es un poco ambigua aquí, especialmente con los acuerdos que exigen unanimidad (como modificar el Título Constitutivo). Sería desproporcionado que un propietario, por ser deudor, tuviera que aceptar un cambio que le afecta personalmente sin poder oponerse. Por tanto, la opinión mayoritaria es que, para acuerdos de unanimidad, incluso el propietario moroso debe poder expresar su negativa para bloquear el acuerdo.

El papel crucial del Administrador

¿Cómo se calculan las mayorías si hay morosos? ¿Qué ocurre si un propietario tiene varios pisos y solo debe en uno? Estas son complejidades donde la figura del administrador es vital. La ley indica que los morosos (y sus cuotas de participación) se excluyen del cómputo total para alcanzar las mayorías. Un buen administrador sabrá realizar este cálculo correctamente para garantizar la validez de cada votación.

Gestionar la morosidad y el derecho a voto es una tarea que requiere rigor, diplomacia y un profundo conocimiento de la ley para evitar conflictos y futuras impugnaciones que cuestan tiempo y dinero a la comunidad.

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En Debrán Administraciones, entendemos la importancia de celebrar juntas que sean transparentes, legalmente sólidas y justas para todos los propietarios. Nos encargamos de mantener un control exhaustivo y actualizado del estado de cuentas, asesorando a la presidencia y a la junta sobre los derechos y deberes de cada comunero.

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