Mi vecino es un negocio:
¿Qué hacer ante ruidos, olores y otras molestias? 

La vida en comunidad se complica cuando uno de los vecinos no es una familia, sino un negocio. Las actividades comerciales, aunque necesarias y legítimas, pueden convertirse en una fuente constante de conflictos si no se gestionan adecuadamente. Ruidos de maquinaria, olores de cocinas industriales, vibraciones de un gimnasio o el trasiego constante de clientes son problemas que pueden vulnerar el derecho fundamental al descanso y a la inviolabilidad del domicilio.

La justicia ha tratado estos casos en numerosas ocasiones, y sus sentencias nos ofrecen una guía clara sobre cómo actuar y qué se puede esperar.

La prueba pericial: la llave para ganar el pulso

El primer y más importante mandamiento es: no basta con sentir la molestia, hay que demostrarla objetivamente. Muchas demandas fracasan por una "endeblez probatoria". Una sentencia de la AP de Cantabria (678/2017) desestimó una queja contra una lavandería porque no se acreditaron ruidos intolerables.

Por el contrario, el éxito judicial casi siempre viene de la mano de informes periciales, mediciones acústicas y actas notariales. Un caso de la AP de Madrid (375/2012) condenó a una clínica a indemnizar a sus vecinos precisamente porque un informe pericial y los requerimientos del Ayuntamiento demostraron que una toma de agua superaba los niveles de ruido permitidos durante cinco meses, las 24 horas del día. Lo mismo ocurre con los olores, donde una prueba de un perito sobre la ineficacia de una extracción de humos fue clave para condenar al negocio (AP Cantabria, 386/2013).

La licencia administrativa no es un cheque en blanco

Un error común es pensar que si un negocio tiene licencia de apertura, los vecinos deben soportar cualquier inconveniente. La jurisprudencia es tajante al respecto: la autorización administrativa no exime de la obligación de no causar perjuicios. Como señala una sentencia de la AP de Sevilla (159/2015), autorizar una actividad no impone a los vecinos el deber jurídico de soportar un daño, por grave que sea. El derecho del empresario a desarrollar su actividad termina donde empieza el derecho de los residentes al descanso y a la intimidad.

Consecuencias: del cese de actividad a la privación de uso

Cuando las molestias son graves y persistentes, los tribunales pueden imponer medidas muy severas que van más allá de una simple multa.

• Cese de la actividad y desalojo: En casos extremos, se puede ordenar el cierre del negocio. La AP de Málaga (139/2020) condenó al desalojo de una residencia de mayores por los continuos ruidos y olores, llegando a privar al propietario del uso del local durante un año. De forma similar, la AP de Pontevedra (23/2020) ordenó el lanzamiento de un Kebab por ruidos y olores, privando también del uso a los dueños por tres años.

• Indemnizaciones por daño moral: Soportar ruidos y olores constantes genera un desasosiego y una angustia que son indemnizables. Las cuantías pueden ser significativas, como los 30.000 € a los que se condenó a un estudio de grabación por no insonorizar adecuadamente su local (AP Vizcaya, 401/2013) o los 20.000 € del caso del Kebab.

• Obligación de realizar obras correctoras: Antes de llegar al cese, es común que se condene al negocio a implementar las medidas de insonorización o aislamiento necesarias para eliminar la molestia, como ocurrió con una residencia en Zaragoza (AP Zaragoza, 7/2021) por el ruido de su lavandería y aire acondicionado.

Una gestión profesional es su mejor defensa

Afrontar un conflicto con un negocio molesto puede ser un proceso largo y complejo que requiere una estrategia bien definida. La diferencia entre el éxito y el fracaso radica en saber cómo y cuándo actuar.

En Debrán Administradores conocemos a fondo la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia que la interpreta. Le asesoramos sobre los pasos a seguir, desde la mediación y los requerimientos extrajudiciales hasta la coordinación de las pruebas periciales indispensables para construir un caso sólido. Actuamos en defensa de los intereses de la comunidad para restaurar la tranquilidad y proteger el valor de su propiedad. Si su comunidad se enfrenta a un problema de este tipo,  contacte con nosotros. No tiene por qué soportarlo.