Obras en la comunidad: Guía para soportar las molestias y reclamar los daños 

Las obras son una parte inevitable de la vida en comunidad. Todos tenemos derecho a mantener, reformar y mejorar nuestra vivienda, pero este derecho termina donde empieza el de los vecinos a disfrutar de su hogar en paz. El equilibrio entre ambos es la fuente de innumerables conflictos que van desde las molestias por ruido hasta daños permanentes causados por una reforma mal ejecutada.

Fase 1: Las molestias temporales (ruido, polvo y horarios)

Durante un tiempo limitado, es normal y necesario soportar las incomodidades inherentes a una obra cercana. Sin embargo, esta tolerancia tiene límites claros.

• Horarios: Los operarios deben respetar los horarios de trabajo que marcan las ordenanzas municipales de cada ayuntamiento. Estas normativas suelen prohibir los ruidos molestos en horarios de descanso nocturno y, en muchos casos, durante las primeras horas de la tarde y los fines de semana.

• El "vecino manitas": Una cosa es una obra profesional con una duración definida y otra muy distinta es la del propietario que realiza la reforma por su cuenta, poco a poco, durante meses o incluso años. Soportar ruidos de taladros y martillos de forma intermitente durante todos los fines de semana no es una molestia tolerable y se puede reclamar.

En estos casos, el primer paso es siempre el diálogo. Si no funciona, se debe comunicar al administrador para que realice un requerimiento formal y, si la conducta persiste, se puede avisar a la Policía Local para que levante acta por incumplimiento de los horarios.

Fase 2: Cuando la obra termina y empieza la pesadilla (defectos permanentes)

El problema más grave no es el ruido temporal, sino las consecuencias permanentes de una obra mal planificada o ejecutada sin la debida supervisión técnica. Los casos más comunes que llegan a los tribunales son:

• Traslado de baños y cocinas: Mover estas estancias a una zona del piso que originalmente no estaba preparada para ello es una fuente clásica de conflictos. Si el nuevo baño queda sobre el dormitorio de un vecino, el ruido de las descargas de la cisterna o de las tuberías puede convertirse en una tortura diaria que los jueces consideran una inmisión intolerable.

• Pérdida de aislamiento acústico: Al reformar, a menudo se levantan los suelos originales. Si no se instala un nuevo pavimento con un aislamiento acústico adecuado, el vecino de abajo pasará a oír cada paso, cada silla que se arrastra y cada objeto que cae, muy por encima de lo normal.

• Malos humos y olores: Conectar la campana extractora de la cocina o la salida de humos de una caldera a un shunt o patio de luces que no está preparado para ello puede provocar que los olores y gases acaben dentro de la casa de otro vecino.

• Instalaciones en patios o fachadas: La colocación de pérgolas, cerramientos o aparatos de aire acondicionado puede afectar a las vistas, la seguridad (al facilitar el acceso a ladrones) o la tranquilidad de otros propietarios.

La vía legal: La prueba pericial es la clave

Ante un daño permanente, la ley ampara al vecino perjudicado. Sin embargo, para ganar un juicio no basta con quejarse de que "se oye todo". Es absolutamente fundamental contar con un informe técnico pericial.

Un perito (arquitecto, aparejador o ingeniero) podrá realizar mediciones acústicas, identificar el origen exacto del problema (una tubería mal aislada, un suelo sin protección) y proponer soluciones. Esta prueba es la que convence a los jueces para obligar al infractor a:

• Realizar obras de corrección: Insonorizar un tabique, aislar una tubería, modificar una instalación, etc.

• Pagar una indemnización por los daños y perjuicios soportados.

Los tribunales son reacios a ordenar la demolición de una obra ya hecha, pero sí son firmes a la hora de exigir que se tomen las medidas necesarias para que deje de causar molestias.

El Papel de Debrán Administradores: Asesoramiento y Gestión del Conflicto

Las obras son uno de los focos de conflicto más técnicos en una comunidad. En Debrán Administradores, nuestra labor va desde la prevención hasta la resolución. Antes de una reforma, informamos al propietario de sus obligaciones, como solicitar los permisos pertinentes y respetar los horarios. Cuando surgen molestias, actuamos como mediadores para encontrar una solución amistosa.

Si el problema persiste o se trata de un defecto constructivo post-obra, coordinamos la actuación: recomendamos la contratación de peritos cualificados para elaborar los informes técnicos que son la base de cualquier reclamación, y gestionamos la comunicación con el propietario infractor y su seguro. Si la vía judicial es inevitable, colaboramos con el equipo legal de la comunidad para asegurar que la demanda esté sólidamente fundamentada, protegiendo a los vecinos afectados y buscando siempre la solución más efectiva: la corrección del problema y la justa compensación por los daños sufridos.