Obras urgentes: ¿Puede el Presidente actuar sin acuerdo de la Junta? 

Analizamos un caso real de daños estructurales y el deber de un Presidente de actuar para proteger al edificio y a sus vecinos, incluso con la oposición de parte de ellos.

En nuestro blog recibimos a menudo consultas que reflejan la complejidad de gestionar una comunidad de propietarios. El caso que analizamos aquí es especialmente delicado: se trata de un edificio antiguo con graves daños estructurales causados por filtraciones, donde la mitad de los propietarios, presuntamente causantes del problema, se oponen a las reparaciones.

La consulta del Presidente, plantea una pregunta crucial que muchos otros se han hecho: ¿Hasta dónde llega mi autoridad y mi deber para forzar unas obras que son vitales para la seguridad del edificio?

La consulta: Un edificio en riesgo

• La situación: "Soy Presidente de una comunidad de ocho vecinos en un edificio de mediados del siglo XIX. La mayoría de los pisos están alquilados. Llevamos años con filtraciones graves en la fachada y entre pisos, causadas por baños y cocinas mal conectados a los desagües comunitarios. Una reparación de la fachada en 2020 incluso empeoró la situación."

• El hallazgo: "Hemos encargado un informe técnico de más de 200 páginas que confirma el origen de las filtraciones y revela algo mucho peor: varias vigas de madera de los techos están afectadas, lo que entiendo que es un daño estructural grave."

• La pregunta: "Como Presidente, sabiendo que los cuatro propietarios causantes se opondrán en la Junta, ¿puedo obligar a que se ejecuten las reparaciones para solucionar las causas y los daños sin tener su conformidad?"

Respuesta de Debrán Administraciones

Estimado Presidente,

Su pregunta es excelente y su preocupación, totalmente justificada. La respuesta es rotunda: no solo puede, sino que debe actuar de inmediato. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es muy clara al respecto y le otorga las herramientas necesarias para proteger el inmueble, protegiéndose además a usted misma de posibles responsabilidades.

Veamos los pasos y la base legal.

1. La Base Legal: El deber de conservación (Artículo 10.1 LPH)

La ley establece que ciertas obras no requieren un acuerdo previo de la Junta porque son, sencillamente, obligatorias. Así lo dice el artículo 10.1.a) de la LPH:

"Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios [...] las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal [...]"

En su caso, un informe técnico de 200 páginas que alerta de vigas de madera afectadas es la prueba irrefutable de que las obras son necesarias para la seguridad y habitabilidad del edificio. No es una cuestión de estética o de mejora; es una cuestión de conservación obligatoria.

2. El papel del Presidente: De la votación a la información

Aquí reside la clave de su actuación. Su función no es convencer a la Junta para que vote "sí" a las obras. Su función es:

1. Convocar una Junta de Propietarios.

2. Presentar el informe técnico como prueba fehaciente de la necesidad y urgencia de las obras. Es ideal que el arquitecto técnico que lo redactó acuda para exponerlo.

3. Presentar varios presupuestos para la ejecución de dichas obras.

4. Informar a los propietarios de que, en cumplimiento del deber de conservación, se va a proceder a la reparación, y comunicarles el presupuesto elegido.

En esta Junta no se vota "obras sí" u "obras no". Se informa de una actuación legalmente obligatoria.

3. La financiación: Una derrama ineludible (Artículo 10.2 LPH)

La única votación que cabe en este punto es la relativa a cómo se va a pagar. El acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama y a los plazos de pago. Ningún propietario puede negarse a pagar, aunque se haya opuesto a las obras. El artículo 10.2 es tajante:

• Las obras serán costeadas por todos los propietarios según su coeficiente de participación (o como dicten los estatutos).

• Los propietarios que se opongan o retrasen injustificadamente la ejecución podrán ser sancionados individualmente por la Administración.

• La deuda por estas obras queda afecta al piso o local, lo que significa que la vivienda responde por esa deuda.

4. La urgencia y su responsabilidad como Presidente

No debe tomarse esta situación a la ligera. Unas vigas de madera afectadas en un edificio del siglo XIX son una bomba de relojería. Se han conocido casos de derrumbes de forjados por vigas podridas que, por pura suerte, no causaron víctimas mortales.

Si como Presidente, teniendo conocimiento acreditado del riesgo a través de un informe técnico, no actúa, podría enfrentarse a graves responsabilidades civiles e incluso penales en caso de que ocurra un siniestro. Su deber es velar por la seguridad de la comunidad.

El compromiso de Debrán Administraciones

Sabemos que enfrentarse a una situación así genera una enorme tensión y desgaste. En Debrán Administraciones, nuestra labor es precisamente guiar y respaldar al Presidente en estos momentos críticos. Gracias a nuestro equipo de expertos colaboradores (arquitectos, abogados, etc.), podemos gestionar todo el proceso: desde la validación de informes técnicos hasta la mediación con los propietarios y la correcta ejecución de los acuerdos.

No deje que una situación de riesgo paralice a su comunidad. Contacte con Debrán Administraciones. Le ofreceremos un asesoramiento profesional para ejecutar las actuaciones necesarias de forma segura, legal y con el respaldo económico y técnico que su comunidad necesita, velando siempre por la integridad del edificio y la tranquilidad de todos los vecinos.