En Málaga, como en el resto de España, la comunidad de propietarios debe actuar de manera diferente ante ruidos externos e internos, ya que la responsabilidad y las vías de actuación varían significativamente.

Ante ruidos internos (Generados por vecinos):

La comunidad de propietarios tiene un papel importante en mediar y hacer cumplir las normas de convivencia para evitar molestias por ruidos generados dentro de las propiedades privadas. La actuación debe seguir estos pasos:

• Identificación y Documentación:
  El primer paso para solucionar un problema de ruido es localizar su procedencia exacta, ya sea dentro de una vivienda o en el exterior. Esta identificación es clave para aplicar la solución más adecuada.

Cuando el ruido proviene de particulares, las causas comunes incluyen fiestas, música alta u obras sin licencia. Resolver estos problemas rápidamente es vital para mantener un ambiente de buena convivencia y armonía entre todos los residentes y dueños de las propiedades.

El vecino que sufre los ruidos debe, en la medida de lo posible, identificar la fuente del ruido (qué vecino lo genera) y documentar las molestias. Esto puede incluir: fecha y hora de los incidentes, descripción del ruido en tipo, intensidad, duración y frecuencia. Aportar grabaciones (en audio o video), aunque siempre respetando la privacidad del vecino emisor. Aportar el testimonio de testigos, sobre todo si otros vecinos también se ven afectados.

• Comunicación Amistosa:
  La primera y más constructiva vía para abordar el ruido es el diálogo directo con quienes lo producen, explicándoles claramente cómo perturba la tranquilidad del vecindario. Se recomienda que el vecino afectado inicie esta conversación de manera educada y directa, detallando la situación y solicitando amablemente su colaboración para minimizar las molestias. En muchos casos, una comunicación clara puede resolver el problema, ya que el causante no es consciente del impacto de sus acciones.

Para reforzar esta gestión, si no obtienes una respuesta adecuada, presenta una solicitud formal por escrito, con el respaldo de la firma del presidente de la comunidad, pidiendo formalmente que cese la actividad. Solicita una copia firmada como prueba de la entrega. Intenta apelar a su comprensión sobre las repercusiones negativas de mantener su actitud. Si se muestra receptivo, otórgale un plazo razonable para comprobar que rectifica su comportamiento.

Si esta aproximación inicial no resulta efectiva, es momento de considerar las opciones legales. Investiga la normativa municipal sobre ruidos vigente en tu área para conocer tus derechos y las vías legales a tu alcance. Si la perturbación continúa, no dudes en informar a la policía para que evalúen la situación y apliquen las medidas correspondientes.

• Intervención del Administrador de Fincas:
  Un segundo paso puede ser la intervención mediadora del Administrador de Fincas Colegiado mediante:

  • Comunicación Formal: Si la comunicación directa no funciona, el vecino afectado debe informar al administrador de fincas por escrito (correo electrónico, carta). Debe adjuntar la documentación recopilada y sus actuaciones previas.

  • Mediación: El administrador actuará como mediador entre las partes, intentando encontrar una solución amistosa. Puede recordar al vecino infractor las normas de convivencia de la comunidad.

• Actuación del Presidente de la Comunidad:
  Si la mediación del administrador no es efectiva, el presidente de la comunidad, a instancias del vecino afectado o por iniciativa propia si las molestias son generalizadas, puede enviar una carta formal al vecino infractor, recordando las normas y solicitando el cese de los ruidos indicando que de persistir las molestias se tratará enlapróxima Junta de Propietarios.

• Acuerdo en Junta de Propietarios:
  Si las molestias han persistido hasta la convocatoria de celebración de la Junta de propietarios, el presidente debería incluir en el orden del día de la Junta de Propietarios dicho punto para su debate y acciones posteriores. La junta puede acordar acciones más contundentes si se considera que el ruido perturba la convivencia.

  • Requerimiento Formal: La junta puede acordar enviar un requerimiento formal al vecino infractor, advirtiéndole de posibles acciones legales si no cesan las molestias.

  • Vía Judicial (Último Recurso):
    Demanda Judicial: Si todas las vías anteriores fallan, la comunidad de propietarios (representada por el presidente) o el vecino afectado individualmente pueden interponer una demanda judicial contra el vecino que genera los ruidos. La demanda se basará en la Ley de Propiedad Horizontal y/o en la normativa sobre inmisiones (Artículo 7.2 de la L.P.H.).

Pruebas: En el juicio, será fundamental presentar las pruebas recopiladas (documentación, grabaciones, testimonios, informes periciales si fuera necesario).

Medidas Judiciales: El juez puede ordenar el cese de la actividad ruidosa e incluso imponer indemnizaciones por daños y perjuicios.

Ante Ruidos Externos (Provenientes de la Calle, Obras Públicas, Locales Comerciales, etc.):

La actuación de la comunidad de propietarios ante ruidos externos es diferente, ya que la responsabilidad directa no recae en un vecino individual, sino en entidades externas.

1. Identificación de la fuente:
   Es crucial identificar claramente la fuente del ruido externo (obra, bar, tráfico, etc.). Es frecuente que el ruido emane de bares, especialmente cuando estos no disponen de los sistemas de aislamiento acústico necesarios para evitar su propagación a las propiedades vecinas. 

2. Recopilación de información:
   Documentar las molestias de manera similar a los ruidos internos (fecha, hora, descripción, intensidad, grabaciones si es posible).
   Recopilar información sobre la normativa local aplicable (ordenanzas municipales de ruidos).

3. Comunicación a las autoridades competentes:

   • Ayuntamiento (policía local): La primera instancia para denunciar ruidos externos suele ser el ayuntamiento a través de la policía local. Ellos pueden realizar mediciones de ruido y verificar si se superan los límites permitidos por la ordenanza municipal.

   • Otras administraciones: Dependiendo de la fuente del ruido (por ejemplo, obras públicas de la Junta de Andalucía), puede ser necesario dirigirse a otras administraciones.

4. Acciones de la comunidad de propietarios:
   La convocatoria de una junta de propietarios es fundamental para exponer la situación a todos los residentes. Es probable que una parte significativa desconozca el problema al no verse directamente afectada. En esta reunión se informará sobre las acciones previas y las opciones legales o judiciales para proceder.
   
   Si la comunidad acuerda por mayoría iniciar acciones legales, la Ley de Propiedad Horizontal amparará a los afectados para requerir al causante (persona o empresa) el cese inmediato del ruido. En caso de incumplimiento, el siguiente paso será acordar judicialmente la eliminación de las molestias acústicas.

El apoyo de la comunidad simplificará y organizará el proceso legal. Sin embargo, incluso si la comunidad decide no involucrarse, un propietario individual puede interponer una demanda civil solicitando el cese de los ruidos y una indemnización por los daños sufridos. En estos casos, el asesoramiento legal es esencial como se indica más abajo.

Al presentar una demanda contra el responsable, se puede solicitar una compensación económica para los propietarios afectados o para la comunidad en su conjunto, en concepto de los perjuicios ocasionados por el ruido.

Es posible realizar otras actuaciones, tales como:

• Carta Formal al Ayuntamiento: El presidente de la comunidad, en representación de los vecinos afectados, puede enviar una carta formal al ayuntamiento exponiendo el problema y solicitando su intervención para hacer cumplir la normativa.

• Recogida de Firmas: Para dar más peso a la reclamación, se puede realizar una recogida de firmas entre los vecinos afectados.

• Reclamaciones Conjuntas: Varias comunidades de propietarios afectadas en la misma zona pueden unirse para realizar reclamaciones conjuntas.

• Asesoramiento Legal: En casos de ruidos persistentes y graves que no son abordados por las autoridades, la comunidad puede considerar buscar asesoramiento legal para explorar otras vías de actuación (por ejemplo, acciones contencioso-administrativas contra la administración).

5. Medidas Preventivas (en la Propiedad Horizontal):
   Aunque la fuente del ruido sea externa, la comunidad puede estudiar tomar medidas para mitigar su impacto dentro del edificio:

Mejora del aislamiento acústico: Evaluar la posibilidad de mejorar el aislamiento de fachadas, ventanas y cubiertas.

Regulación de horarios de uso de zonas comunes: Establecer horarios para actividades en terrazas o patios que puedan generar ruido y molestar a los vecinos.

Puntos Clave para la Comunidad de Propietarios:

• Normas de Convivencia: Es fundamental que la comunidad tenga unas normas de convivencia claras y actualizadas que regulen el tema de los ruidos. Estas normas deben ser conocidas y respetadas por todos los propietarios e inquilinos.

• Actuación Proactiva: El administrador de fincas colegiado y el presidente deben actuar de manera proactiva ante las quejas por ruidos, intentando mediar y buscar soluciones lo antes posible.

• Registro de Incidencias: Llevar un registro de las quejas y las actuaciones realizadas puede ser útil en caso de tener que recurrir a la vía judicial.

• Información a los nuevos propietarios/inquilinos: Al dar la bienvenida a nuevos residentes, es importante informarles sobre las normas de convivencia relativas a los ruidos y se debería fomentar la transmisión de las propiedades o en los contratos de alquiler la entrega de los estatutos y de las normas de convivencia. 

En definitiva, las comunidades de propietarios deben abordar los ruidos internos fomentando la comunicación y aplicando las normas de convivencia, llegando a la vía judicial como último recurso. Sin embargo, ante los ruidos externos, el foco principal debe ser la comunicación y la presión a las autoridades competentes para que hagan cumplir la normativa local.