Terrazas y patios de uso privativo:
Guía para saber qué puedes hacer y quién paga las obras 

Aclaramos la delgada línea entre el disfrute personal de tu espacio y la responsabilidad de la comunidad. 

Tener un ático con terraza o un bajo con patio es un privilegio que muchos propietarios valoran. Sin embargo, esta ventaja viene acompañada de una figura legal que genera constantes dudas: el "uso privativo" de un elemento común. ¿Significa que la terraza es mía? ¿Puedo cerrarla o poner una barbacoa? Y la pregunta del millón: si hay una gotera, ¿Quién la paga?

En Debrán Administradores, gestionamos estas situaciones a diario. A continuación, te ofrecemos una guía definitiva para que entiendas tus derechos y obligaciones y puedas disfrutar de tu terraza o patio sin conflictos con la comunidad.

Lo primero: ¿Qué es un "elemento común de uso privativo"?

Aunque suene complejo, el concepto es sencillo. Significa que el espacio (la estructura, el suelo, el forjado de la terraza o patio) es propiedad de toda la comunidad, pero el derecho a usarlo y disfrutarlo en exclusiva es solo tuyo.

Esta dualidad es la raíz de la mayoría de los problemas. Para que sea legal, esta condición debe estar claramente reflejada en el Título Constitutivo del edificio o en los estatutos de la comunidad.

El reparto de responsabilidades: ¿Qué te toca pagar a ti y qué a la comunidad?

Esta es la clave para evitar conflictos. La regla general es la siguiente:

• A cargo del propietario (uso privativo): El mantenimiento ordinario. Esto incluye la limpieza diaria, el buen estado de las baldosas de la superficie, el cuidado de las plantas para que no causen daños y las pequeñas reparaciones derivadas del uso y desgaste normal.

• A cargo de la comunidad de propietarios: Las reparaciones estructurales y extraordinarias. Aquí se incluyen los problemas que afectan a la configuración original del edificio, como son:

  • 1. 1. • Reparación de la tela asfáltica o impermeabilización para arreglar goteras y humedades.

          • Arreglos en el forjado o la estructura base de la terraza.

          • Reparación de barandillas o elementos de seguridad originales.

En resumen: tú te encargas de mantenerlo bonito y funcional en el día a día; la comunidad se encarga de que la "caja" que lo contiene esté en perfecto estado.

¿Puedo cerrar la terraza o poner una pérgola? Obras y permisos

Esta es la consulta más frecuente. Como propietario con uso privativo, no puedes alterar la configuración del edificio sin permiso. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es muy estricta, ya que cualquier cambio afecta a la estética y seguridad de la fachada común.

Para realizar obras mayores necesitas:

• Cerramientos, pérgolas fijas, toldos nuevos, etc.: Requieren la aprobación de 3/5 partes de los propietarios y cuotas.

• Modificaciones que afecten a la estructura: Podrían requerir unanimidad.

¡Cuidado! Hacer obras sin el permiso correspondiente puede obligarte a demoler lo construido y devolver la terraza a su estado original, asumiendo todos los costes. Antes de comprar un solo ladrillo, consulta con tu administrador y presenta la propuesta en junta.

Los 4 conflictos más comunes (y cómo evitarlos)

1. Goteras y humedades: El vecino de abajo se queja de una mancha en el techo. Si el problema es de la impermeabilización (tela asfáltica), paga la comunidad. Si se demuestra que la filtración la ha causado una maceta rota o una instalación tuya mal hecha, te tocará pagar a ti.

2. Alteración de la estética: Instalar un toldo de un color diferente al del resto, poner celosías o cerramientos no autorizados.
   Solución: Consensuar siempre cualquier cambio visible desde el exterior.

3. Ruidos y molestias: Fiestas, barbacoas que generan mucho humo, o usar el patio como trastero.
   Solución: Aplicar el sentido común y respetar las normas de convivencia y los estatutos de la comunidad.

4. Falta de mantenimiento: Un patio o terraza descuidado puede generar problemas de salubridad (plagas, malos olores).
   Solución: Es tu obligación mantenerlo limpio. Si no lo haces, la comunidad puede exigírtelo legalmente.

Consejo profesional de Debrán Administraciones

La comunicación es tu mejor herramienta. Antes de planificar cualquier cambio o si detectas un problema estructural, habla con el presidente o directamente con tu administrador de fincas. Formalizar las solicitudes y los acuerdos por escrito te dará seguridad jurídica y te ahorrará muchos quebraderos de cabeza.

En Debrán Administradores, ofrecemos asesoramiento experto para mediar en estos conflictos y garantizar que tanto los derechos del propietario como los de la comunidad se respeten. Contacta con nosotros y te ayudaremos a gestionar tu comunidad con eficacia y transparencia.