Desde solicitar una reparación hasta incluir un punto en el orden del día: aprende a ejercer tus derechos para que tus propuestas y quejas sean tratadas correctamente. 

Tienes una idea para mejorar el jardín, has detectado una avería en el garaje o te gustaría revisar las cuentas de la comunidad. Como propietario, tu implicación es fundamental para el buen funcionamiento del edificio. Pero, ¿cómo pasas de tener una idea o una queja individual a que la comunidad actúe? ¿A quién debes dirigirte? ¿Qué derechos tienes si no te hacen caso?

Ejercer tus derechos como propietario es más sencillo de lo que parece si conoces los cauces adecuados. Esta guía te explica, de forma clara y práctica, cómo hacer que tu voz no solo se oiga, sino que se trate de forma oficial y conforme a la ley.

1. El principio básico: Las decisiones se toman en Junta

Lo primero que debemos entender es que, para garantizar el orden, las decisiones importantes en una comunidad no se toman por peticiones individuales aisladas, sino mediante acuerdos en la Junta de Propietarios. Tu petición es el primer paso para iniciar un debate que debe culminar en una votación formal.

2. ¿Qué puedo pedir y a quién me dirijo?

Dependiendo de lo que necesites, el interlocutor y el procedimiento varían.

• Reparaciones y mantenimiento: Para asuntos del día a día (una bombilla fundida, una puerta que no cierra), lo habitual es comunicárselo al Administrador o al Presidente. Ellos gestionarán las reparaciones ordinarias. Si la reparación implica un gasto importante (una derrama), deberá aprobarse en Junta.

• Información y documentación (el punto clave): Es uno de los temas que más dudas genera.

  • 1. • • ¿Puedes pedir copias de facturas, contratos o extractos bancarios? La ley (art. 20 LPH) establece que el administrador debe custodiar la documentación y tenerla a disposición de los propietarios para su examen y consulta durante la celebración de la Junta, pero no tiene la obligación de entregar copias individuales a quien las solicite. El objetivo es que la información se revise de forma transparente y conjunta.

         • ¿Qué sí puedes pedir siempre? Tienes derecho a solicitar una copia del acta de cualquier Junta de Propietarios.

         • Realizar una auditoría de cuentas: Si tienes dudas sobre la gestión económica, puedes proponer una auditoría. Para que se lleve a cabo, debe ser aprobada por mayoría en una Junta.

3. Tu derecho más poderoso: Incluir un punto en el orden del día

Esta es la herramienta más eficaz para que tus propuestas o quejas se traten formalmente. El artículo 16.2 de la LPH te concede el derecho a solicitar al Presidente la inclusión de cualquier asunto de interés general en el orden del día de la próxima Junta.

• ¿Cómo hacerlo? Envía un escrito al Presidente antes de que se envíe la convocatoria de la Junta. Una vez convocada, no se puede modificar el orden del día.

• ¿Qué pasa si el Presidente ignora tu petición? Aunque la ley no establece una sanción directa, los tribunales han llegado a anular todos los acuerdos de una Junta si se demuestra que el Presidente se negó injustificadamente a incluir un punto solicitado por un propietario. Por tanto, es una obligación que el Presidente debe tomarse muy en serio.

4. ¿Y si el presidente no actúa? Cómo forzar una convocatoria

Si el Presidente está inactivo y no convoca la Junta anual o no atiende tus peticiones, no estás indefenso. La ley permite que un grupo de propietarios que representen, al menos, la cuarta parte (25%) del total de propietarios o de las cuotas de participación, puedan convocar ellos mismos una Junta.

5. Un caso especial: Obras de accesibilidad universal

Si la petición es para realizar obras que garanticen la accesibilidad a personas con discapacidad o mayores de 70 años (instalar una rampa, un ascensor, etc.), el trato es diferente. Estas obras son obligatorias para la comunidad y no requieren acuerdo previo de la Junta, siempre que su coste anual, una vez descontadas las subvenciones, no supere las doce mensualidades de gastos comunes.

Conclusión: Participa, propón y ejerce tus derechos con orden

Tu papel como propietario va más allá de pagar las cuotas. Tienes el derecho y casi el deber de participar en la vida de tu comunidad. La clave para que tus iniciativas prosperen es utilizar los canales que la ley pone a tu disposición: comunícate formalmente, solicita la inclusión de puntos en el orden del día y, si es necesario, únete a otros vecinos para impulsar los cambios.

Un Administrador de Fincas Colegiado, como Debrán Administraciones, es el aliado perfecto en este proceso. Facilitamos la comunicación, aseguramos que se cumplan los procedimientos legales y garantizamos que la voz de cada propietario sea escuchada de la manera correcta, convirtiendo las peticiones individuales en mejoras para toda la comunidad.