Cuando nos reunimos. ¿Cuántos tenemos que estar de acuerdo para hacer algo? 

Imagine que estamos en la reunión de Junta de Propietarios y queremos decidir cosas para nuestra comunidad. No todas las decisiones son iguales de importantes, y por eso la ley prevé diferentes niveles de acuerdo:

Decisiones "súper importantes" (todos de acuerdo):

Son las que cambian las reglas del juego, por eso son importantes: Si queremos cambiar cómo está "escrita" nuestra comunidad, es decir los estatutos o si queremos dividir un piso grande en dos más pequeños (cambiando los papeles oficiales), necesitamos que ¡TODOS los vecinos estén de acuerdo! Es como si fuera una ley muy importante que solo se puede cambiar si absolutamente todos decimos que sí.

Es decir, esta unanimidad (100% de los propietarios y cuotas de participación) se requiere para asuntos tales como :

• Modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad, (ejemplo: modificación de cuotas de participación).

• División, agregación o segregación de pisos o locales que impliquen la modificación del título constitutivo.

• Construcción de nuevas plantas o cualquier alteración sustancial de la estructura del edificio.

TODAS las votaciones requieren para ser aprobadas de doble mayoría (es decir, se aplica en cualquier clase o nivel requerido de mayoría).  Es decir, es preciso que ambas contabilizaciones, tanto la suma de los votos de propietarios únicos, (es decir un propietario con dos viviendas tiene solo un voto -no dos-) como de las cuotas de participación, superen el nivel preciso de aprobación de cada caso. Si falla una u otra o quedan empatadas: NO SE APRUEBA  (y además no existe voto de calidad del presidente).

Decisiones "importantes" (una mayoría especial o cualificada). Es decir, se requiere una mayoría de 3/5 partes (o 60 %) del número total de propietarios únicos (ver más abajo) y que representen, a la vez, 3/5 partes (o 60%) del total de las cuotas de participación:

• Poner o quitar cosas útiles para todos: Si queremos poner o quitar un portero, cámaras de seguridad, o quitar algo que ya no usamos, necesitamos que una mayoría cualificada de vecinos estén de acuerdo. Imagine que de cada 10 vecinos, al menos 6 votan que sí. Además, esos 6 vecinos tienen que representar también una buena parte de lo que "pesa" cada piso en la comunidad (la suma de sus "coeficientes") en otro 60 % al menos.

• Aprovechamiento de elementos comunes para uso privativo. Por ejemplo el cierre de terrazas, no es suficiente alcanzar la mayoría con los asistentes sino que requieren la mayoría de 3/5 partes de toda la comunidad. Además, en estos supuestos NO entran en acción los votos presuntos (ausentes -ver artículo específico-). Adicionalmente, es requisito contar con el consentimiento expreso de los afectados de forma directa por las obras. 

• Hacer obras grandes para ahorrar o mejorar: Si queremos hacer obras de innovaciones, para gastar menos luz o agua, o poner placas solares, también necesitamos esta mayoría importante.

• Arreglos grandes que cuestan: Si queremos hacer arreglos que cuestan bastante dinero (más de lo que pagamos de comunidad en tres meses), y no son súper urgentes, también necesitamos que muchos vecinos estén de acuerdo.

• Arrendamiento de elementos comunes que no tengan un uso específico asignado.

• Obras de mejora, que no son necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad, cuyo coste exceda el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Decisiones "normales" (la mitad más uno):

Las más corrientes y habituales tales como:

• El dinero de cada año: Para aprobar cuánto vamos a pagar cada mes (el presupuesto anual), o para cambiar las normas de cómo nos comportamos en la comunidad (si se puede tender ropa en el balcón, por ejemplo). Con que la mitad más uno de los vecinos que estén en la reunión estén de acuerdo, ¡vale! Eso sí, esos vecinos tienen que representar también más de la mitad del "peso" de los pisos que estén votando.  Pero ojo con las convocatorias, si en la primera convocatoria no somos muchos, en la siguiente (la "segunda convocatoria") es más fácil ponernos de acuerdo con los que estemos, pues ahora en la segunda convocatoria solo cuentan para determinar la mayoría, los vecinos presentes y representados sin restricciones de voto por deudas vencidas.

• Arreglos: Si hay algo que se rompe y es importante arreglarlo rápido para que podamos vivir bien y seguros (una tubería rota, por ejemplo), no hace falta que votemos todos. Con que la mayoría de los que estén de acuerdo, ¡se arregla!

Decisiones "para cosas de tecnología o energías renovables" (1/3 un tercio es suficiente, coeficientes y votos simultáneamente también):

• Antenas de internet o placas solares individuales: Si queremos poner antenas para internet o placas solares para cada vecino, con que un tercio de los vecinos que representen un tercio del "peso" de los pisos estén de acuerdo, se puede hacer. 

Cosa diferente es que se instalen a beneficio de un solo propietario. En ese caso estaríamos ante el aprovechamiento privativo de un bien común y sería aplicable para su aprobación una mayoría de 3/5 de TODOS los propietarios sin contar el voto presunto, lo que hace muy complicada la aprobación en la Junta por falta del quorum preciso.

Recuerda para que quede claro SIEMPRE:

• • • Todas las votaciones requieren un doble mayoría, si no se alcanza bien por número o por coeficientes de participación NO SE APRUEBA, tampoco si empatan. No existe "voto de calidad" del presidente. El voto del presidente es similar al de cualquier otro vecino y sometido a su propio coeficiente.

    • Quien no paga, no vota: Si algún vecino debe dinero a la comunidad, antes del inicio de la reunión (es decir, el dinero ha de estar en la cuenta de la comunidad) puede ir a la reunión, pero no puede votar y aparecerá en el acta como moroso y privado de voto (aunque diga que ha hecho la transferencia). Aunque un propietario "moroso" si que puede representar a otros propietarios que no lo sean y estará acreditado para votar por ellos,  pero no por su propiedad que estará excluida de votación.

    • Hay que deducir los morosos de la contabilización en las mayorías cualificadas. La existencia de los morosos no pueden bloquear acuerdos importantes.

    • Cada piso o propiedad "pesa" diferente debido a que tiene diferentes coeficientes. Es decir, los pisos más grandes o los locales comerciales suelen tener una "cuota de participación" mayor, así que su voto "vale" más respecto a coeficiente, pero en compensación, la cuantificación de los votos de cada propietario no tienen esta característica como os indicamos a continuación.

    • En las votaciones de la junta, cada propietario diferente dispone de un único voto, con independencia del número de propiedades (viviendas, locales, etc.) que posea en la comunidad y del coeficiente de participación de estas. Por ejemplo, un propietario con cinco viviendas (que sumen un coeficiente del 80%) tendrá el mismo derecho al voto que otro con una sola propiedad (con un coeficiente del 20%). En caso de votos opuestos entre ambos, la propuesta no sería aprobada al no alcanzarse mayoría de votos (empate) que es precisa para cualquier contabilización de acuerdo. Otro ejemplo: un piso en gananciales tiene solo un voto.

    • Si una propiedad tiene diferentes propietarios, aunque coincida alguno con otra propiedad. Son dos votos diferentes uno por cada propiedad.

    • Un usufructuario puede asistir a la Junta sin representación expresa del propietario, aunque un usufructuario no puede delegar el voto en otra persona.

    • La delegación del voto es nuevamente delegable, salvo que se indique lo contrario en la delegación.

    • Los votos son emitidos en Junta y NO pueden ser modificados una vez emitidos (volver a puntos anteriores para votar diferente).

    • El representado ha de correr con las consecuencias del voto emitido por su representante designado por él en la Junta.

    • Un representando no puede entregar diferentes representaciones a diferentes votos (por el sentido de un voto por propietario único).

    • NO se puede quitar el derecho de voto a un comunero aunque el asunto no tenga relación alguna. Por ejemplo, en asuntos de calefacción a los locales.

    • Acuerdos sin votación: Algunas actuaciones obligatorias para la conservación y seguridad del edificio no requieren acuerdo de la junta al ser requeridas por los poderes públicos o la administración, son los llamados acuerdos de imposición obligatoria Art 10.1.b de la LPH.

    • Las votaciones secretas no están permitidas en las juntas de propietarios. La ley exige que los votos sean transparentes y que se puedan comprobar la doble mayoría de cuotas y votos. Cualquier votación realizada secretamente es pues, fácilmente impugnable.

    • Representación en las Juntas de Propietarios. Un propietario puede delegar el voto mediante un escrito firmado,  esta representación puede ser otorgada a cualquier persona (no es necesario que sea otro propietario). La representación verbal no es admitida (salvo que todos los presentes en la junta lo admitan sin objeciones).

• Propiedad compartida (copropiedad): Cuando una propiedad pertenece a varios titulares, estos deben designar de mutuo acuerdo a un representante para emitir un único voto en nombre de la propiedad. En ausencia de acuerdo entre los copropietarios, su voto se considerará nulo.

• Si un comunero tiene dos viviendas y una lo es a través de una sociedad como administrador único, y otra como persona física, dispone de dos votos. Es decir, se exige que sean diferentes los propietarios para que se agrupen en un único voto.

• La abstención no se tiene en cuneta para nada y por tanto la consecuencia es que en el periodo de 30 días tras la Junta no puede oponerse.

• Salvar el voto, únicamente tiene sentido cuando se abstiene en una votación porque no se dispone de elementos suficientes de juicio para ejercer el voto. El que salva el voto, puede impugnar el acuerdo.

El voto presunto.

Conviene conocer lo que se conoce como voto presunto en una junta de propietarios, también conocido como voto del ausente, es una manera en la que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) facilita la toma de ciertos acuerdos que requieren mayorías cualificadas, solventando por tanto el problema que se produce cuando algunos propietarios no han asistido a la reunión y no existe quorum necesario.

En cristiano. ¿Qué significa? Imagine que tenemos una reunión de vecinos y se toma una decisión. Algunos vecinos no pudieron venir. Para que no se bloqueen las cosas importantes que requieren mayorías cualificadas por la ausencia de algunos, la ley dice que si a esos vecinos ausentes se les informa correctamente del acuerdo que se tomó en la reunión, y no dicen nada en contra en un plazo de 30 días, se considera que están de acuerdo (que su voto es favorable). Es como si dijeran "si no protesto, es que me parece bien".

Este artículo es un resumen, y se ha intentado aclarar las mayorías necesarias y contabilización de votos para la toma de acuerdos en Junta. Aunque se han expuesto algunos de los aspectos más comunes, existen gran cantidad de situaciones que pueden ser ambiguas y estar sujetas a interpretaciones. Desde Debrán Administraciones estamos a su disposición para cualquier consulta que requiera un análisis más detallado, en cualquier caso le mostramos este otro artículo para que pueda hacerse una idea más certera acerca del voto presunto. En cualquier caso, si lo necesita estaremos encantados de poder ayudarle.