Aire acondicionado en la fachada:
¿Permiso comunitario o decisión individual?

Llega el calor y, con él, el eterno debate en las comunidades de propietarios: la instalación de aparatos de aire acondicionado. Lo que parece una decisión personal para mejorar el confort de una vivienda choca frontalmente con la normativa sobre elementos comunes, dando lugar a una de las áreas más conflictivas y con mayor inseguridad jurídica de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

¿Se puede instalar un aparato sin más? ¿Necesito permiso? ¿Puede la comunidad obligarme a quitarlo? Analicemos qué dice la ley, qué están dictaminando los jueces y, lo más importante, cuál es la forma correcta de proceder.

1. El punto de partida: La Ley exige permiso

La norma general es clara y estricta. La fachada de un edificio es un elemento común. Cualquier alteración de un elemento común requiere, por ley, la autorización de la Junta de Propietarios.

• El artículo 7.1 de la LPH establece que ningún propietario puede modificar elementos comunes.

• El artículo 10.3.b) de la LPH exige una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas para aprobar, entre otras, las "obras que afecten a la estructura o fábrica del edificio", categoría en la que se enmarcan estas instalaciones.

Por tanto, según una lectura rigurosa de la ley, la respuesta es simple: sí, se necesita permiso de la comunidad, y con una mayoría reforzada.

2. La realidad social y la "vía permisiva" de los tribunales

Si la ley es tan clara, ¿por qué hay tanto conflicto? Porque los tribunales, aplicando el principio de "realidad social" del Código Civil, han flexibilizado enormemente esta exigencia. Entienden que el aire acondicionado ha pasado de ser un lujo a un electrodoméstico de uso generalizado, casi una necesidad.

Esta corriente jurisprudencial, más permisiva, tiende a tolerar las instalaciones hechas sin permiso siempre que se cumplan tres condiciones:

1. Que no afecte a la fachada principal, salvaguardando la estética del edificio.

2. Que el aparato no sea de un tamaño desproporcionado (no es lo mismo una unidad doméstica que la climatización industrial de un local).

3. Que no genere molestias o perjuicios directos a otros vecinos (ruido, vibraciones, goteo, aire caliente).

Esta doble visión ha creado un escenario de gran inseguridad jurídica. El propietario que instala el aparato sin permiso se arriesga a una demanda, y la comunidad que demanda se arriesga a perder el pleito si el juez considera que la instalación es "inocua" o tolerable.

3. El camino para ganar la batalla: La vía objetiva

Ante esta incertidumbre. ¿Cómo puede una comunidad o un vecino perjudicado actuar con garantías de éxito? La clave es abandonar los argumentos subjetivos ("es feo", "hace ruido") y centrarse en la prueba objetiva e irrefutable: el incumplimiento de la normativa técnica.

Un aparato de aire acondicionado puede ser legalmente retirado si se demuestra, mediante un informe pericial cualificado, que incumple:

• Normativa de ruidos: El informe debe incluir mediciones acústicas que demuestren que los decibelios (dBA) superan los umbrales permitidos por la normativa municipal o autonómica, especialmente en horario nocturno y en estancias como los dormitorios.

• Normativa de distancias: Las ordenanzas municipales regulan las distancias mínimas que las unidades exteriores deben guardar con las ventanas de los vecinos, con los linderos de la propiedad o con la vía pública.

• Otras normativas: El Código Técnico de la Edificación (CTE) y otras regulaciones establecen normas sobre la correcta evacuación del aire viciado, las vibraciones o el goteo de condensados.

Como demostró la Sentencia de la AP Madrid de 25 de enero de 2016, cuando un informe pericial acredita con datos objetivos que se incumple la normativa, el juez no tiene discrecionalidad y debe ordenar la retirada o corrección de la instalación.

4. La solución inteligente: El acuerdo marco de la comunidad

La mejor manera de evitar la "lotería" judicial y el deterioro de la convivencia es la prevención y la regulación interna. La comunidad tiene la potestad de aprobar un acuerdo marco o una norma en su Reglamento de Régimen Interior (ver artículo) que establezca unas reglas claras para todos. Este acuerdo debería definir:

• Ubicaciones permitidas: Predefinir zonas donde se puedan instalar las unidades (patios interiores, azoteas, galerías) para unificar la estética y minimizar molestias.

• Requisitos técnicos: Exigir el uso de soportes antivibración (silentblocks), canalizaciones para el agua de condensación, y distancias mínimas.

• Condiciones estéticas: Establecer el uso de cubiertas o "disimuladores" de un color determinado para integrar los aparatos en la fachada.

Un acuerdo de este tipo, aprobado en Junta, aporta seguridad jurídica a todos: el propietario sabe a qué atenerse y la comunidad tiene una herramienta clara para exigir su cumplimiento.

El compromiso de Debrán Administraciones

La gestión de los conflictos por la instalación de aires acondicionados requiere un conocimiento profundo tanto de la ley como de la vía técnica y la negociación. En Debrán Administraciones, nuestra experiencia nos permite ofrecer un asesoramiento integral.

Ayudamos a las comunidades a redactar y aprobar acuerdos marco que previenen futuros problemas. Cuando el conflicto ya existe, guiamos a la comunidad o a los propietarios afectados sobre la viabilidad de una reclamación, coordinando la intervención de peritos técnicos cualificados para fundamentar la acción en datos objetivos. Nuestro objetivo es siempre buscar la solución más segura y eficaz, protegiendo tanto la convivencia como el valor y la legalidad del inmueble.