Mi comunidad no actúa:
¿Puedo tomar la iniciativa como propietario? 

La pasividad de la Junta no es el final del camino. Analizamos los supuestos legales que te legitiman para defender los intereses comunes. 

Es una situación frustrante y, lamentablemente, más común de lo que parece: detecta un problema en su comunidad —una gotera en el garaje, una obra ilegal del vecino, una actividad molesta que no cesa—, pero la Junta de Propietarios o el Presidente no actúan. La inactividad o la lentitud pueden agravar los daños y generar una sensación de indefensión.

Ante este panorama, surge la gran pregunta: ¿Puede un propietario, de forma individual, tomar las riendas del asunto y actuar por su cuenta?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece como regla general que las decisiones y acciones en nombre de la comunidad corresponden a la Junta y son ejecutadas por el Presidente. Sin embargo, tanto la ley como la jurisprudencia de nuestros tribunales han abierto la puerta a que un comunero pueda actuar por iniciativa propia en determinadas circunstancias. Analicemos cuándo y cómo.

La regla general: Las decisiones son de la Junta

Como punto de partida, cualquier acción legal o reclamación en nombre de la comunidad de propietarios debe ser aprobada en Junta. Es el Presidente quien ostenta la representación legal de la comunidad para defender sus intereses en juicio y fuera de él. Este es el cauce democrático y el que ofrece mayor seguridad jurídica.

Pero, ¿Qué ocurre cuando este cauce se bloquea?

Caso 1: Defender un interés propio (impugnar acuerdos de la Junta)

El escenario más claro de acción individual es cuando un propietario se ve perjudicado por un acuerdo de la propia Junta. El artículo 18 de la LPH le legitima para impugnar judicialmente dicho acuerdo si lo considera ilegal, lesivo para la comunidad o perjudicial para sí mismo.

Para ello, es imprescindible cumplir estos requisitos:

• Haber votado en contra en la Junta (o haber manifestado la oposición como ausente en los 30 días siguientes a la notificación del acta). (Ver artículo)

• Estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad.

• Presentar la demanda en el plazo de tres meses (o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos).

Caso 2: Actuar en beneficio de toda la comunidad

Aquí entramos en el terreno más complejo y el que genera más dudas. ¿Puedo demandar al vecino que ha hecho una obra ilegal si la comunidad no hace nada? ¿Puedo contratar una reparación urgente si el Presidente no responde?

El Tribunal Supremo ha confirmado que sí es posible, pero solo cuando la actuación del propietario suple una inactividad injustificada de los órganos de gobierno y, muy importante, la acción resulta claramente beneficiosa para el conjunto de la comunidad.

Las circunstancias que avalan esta actuación individual son:

1. Pasividad demostrada: Cuando ni el Presidente ni la Junta toman medidas ante un problema evidente, a pesar de haber sido informados.

2. Urgencia o necesidad: En situaciones que no admiten demora, como una reparación crítica para evitar daños mayores en elementos comunes.

3. Defensa frente a infracciones: Para exigir el cese de actividades molestas o la demolición de obras ilegales que afectan a todos.

¿Cuándo dan la razón los jueces al propietario individual?

La jurisprudencia es la que mejor define los límites. Los tribunales suelen reconocer la legitimación de un propietario para actuar cuando:

• Se prueba la inacción de la comunidad frente a una obra ilegal de otro vecino.

• Se inicia una acción de cesación contra actividades prohibidas o molestas (ruidos, malos olores, etc.).

• Se realizan reparaciones urgentes e imprescindibles en elementos comunes.

• Se reclama por defectos de construcción que afectan al edificio.

Por el contrario, se suele denegar la legitimación y, por tanto, desestimar la demanda, si:

• El propietario actúa movido por un interés puramente personal y no en beneficio del colectivo.

• La Junta de Propietarios ha tomado un acuerdo expreso de no demandar o de abordar el problema de otra manera.

• No se ha intentado antes la vía comunitaria, es decir, no se ha solicitado al Presidente que actúe o que se incluya el asunto en el orden del día de una Junta.

¿Y quién paga los gastos?

Otro punto clave es el reembolso de los costes (abogados, procuradores, peritos...). Si un propietario actúa por su cuenta y gana un juicio en beneficio de la comunidad, ¿puede repercutir los gastos? El Tribunal Supremo ha establecido que la comunidad deberá reembolsar dichos gastos solo si se demuestra que previamente se requirió al Presidente o al Administrador para que actuaran y no lo hicieron.

Sin ese requerimiento previo, el propietario se arriesga a tener que asumir todos los costes, aunque su acción haya sido beneficiosa para todos.

Conclusión: Equilibrio entre la iniciativa y la prudencia

La ley protege a las comunidades de la inacción, permitiendo que un propietario pueda convertirse en el defensor de los intereses comunes. Sin embargo, esta vía es excepcional y debe usarse con cautela.

Antes de lanzarse a una acción individual, es fundamental:

1. Agotar siempre la vía comunitaria: Comunicar el problema formalmente al Presidente y al Administrador.

2. Acreditar la pasividad de la comunidad, guardando prueba de las comunicaciones.

3. Asegurarse de que la acción beneficia claramente al interés general y no solo a un interés particular.

Cada caso tiene sus particularidades y la línea que separa una acción legítima de una extralimitación puede ser muy fina. En Debrán Administraciones, contamos con la experiencia y acceso al conocimiento jurídico para asesorarle sobre los pasos a seguir, garantizando que sus derechos como propietario, y los de su comunidad, estén siempre protegidos.

¿Tiene dudas sobre cómo actuar ante un problema en su edificio? Contacte con nosotros y le ofreceremos la mejor solución.