¿Puedo cerrar mi terraza?  La "configuración exterior" 

Una de las consultas más recurrentes que recibimos en nuestro despacho es la de un propietario que, con la mejor de las intenciones, nos presenta un proyecto de obras para su vivienda. La pregunta clave siempre es: ¿Qué necesita exactamente la autorización de la Comunidad de Propietarios?

Si bien cada propietario tiene derecho a modificar su piso o local, este derecho tiene límites claros para preservar la seguridad, la convivencia y la estética del edificio. Hoy arrojamos luz sobre un concepto fundamental: la alteración de la configuración exterior.

El Límite: Elementos comunes y la configuración exterior

La Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier obra que altere los elementos comunes o la configuración exterior del edificio requiere el consentimiento de la Comunidad, a menos que los estatutos ya lo permitan expresamente.

Pero. ¿Qué se entiende exactamente por "configuración exterior"? La jurisprudencia ha ampliado este concepto más allá de la simple fachada principal.

Definiendo la "configuración exterior"

No se trata solo de lo que se ve desde la calle. La configuración exterior es la "piel" completa del edificio, su estética global. Esto incluye:

• La estructura y los materiales: Las paredes maestras, los forjados, la paleta de colores o el tipo de carpintería.

• La apariencia visual: Tanto desde el exterior como desde zonas comunes interiores (patios, azoteas, etc.).

• La distribución de espacios: Cualquier cambio que modifique la volumetría original del inmueble.

Ejemplos de obras que requieren acuerdo comunitario

Para ser más claros, estas son algunas de las actuaciones más comunes que se consideran una alteración de la configuración exterior y, por tanto, necesitan permiso:

• Instalaciones en fachadas o cubiertas: Colocar conductos de ventilación, chimeneas, unidades de aire acondicionado, tuberías de gas o antenas.

• Cerramientos de terrazas y balcones: Una de las obras más deseadas. Cerrar un balcón con carpintería de aluminio o acristalar una terraza para ampliar el salón modifica sustancialmente la fachada.

• Modificación de materiales o colores: Sustituir tuberías por otras de diferente material, o cambiar el color de las ventanas o de la puerta de entrada del piso.

• Apertura de nuevos huecos: Crear nuevas ventanas donde no las había, abrir salidas de humo en la fachada o instalar claraboyas en la cubierta.

El acuerdo comunitario: ¿Qué mayoría se necesita?

Aquí es donde la gestión profesional, es decir de un Administrador de Fincas Colegiado se vuelve indispensable, ya que no todas las obras requieren el mismo nivel de consenso (ver artículo sobre este mismo aspecto).

• Regla general (unanimidad): Para modificaciones que supongan un cambio en el Título Constitutivo o en los estatutos (por ejemplo, la desafectación de un elemento común), la regla general es el acuerdo unánime.

• Mayoría cualificada (3/5 partes): La ley flexibiliza el criterio para ciertas obras de gran calado, como la construcción de nuevas plantas o los cerramientos de terrazas. Los tribunales también aplican esta mayoría para la instalación de servicios comunes, como una nueva salida de humos para un local comercial.

• Mayoría simple: Para la instalación de equipos de aire acondicionado o infraestructuras de telecomunicaciones, generalmente basta con el voto favorable de la mayoría simple de propietarios y cuotas, siempre que no exista una prohibición expresa en los estatutos.

Así actuamos en Debrán Administradores para proteger a su comunidad

Entender esta normativa y aplicarla correctamente es crucial para evitar conflictos y futuras impugnaciones judiciales. En Debrán Administradores, garantizamos una gestión profesional y rigurosa en defensa de los intereses de la Comunidad.

Nuestro protocolo de actuación es el siguiente:

1. Recepción y análisis técnico-legal: Cuando un propietario nos presenta un proyecto de obra, no nos limitamos a recibirlo. Nuestro equipo realiza un análisis previo para determinar si afecta a elementos comunes o a la configuración exterior y qué tipo de mayoría requeriría según la legislación vigente.

2. Asesoramiento transparente: Informamos tanto a la Junta de Gobierno como al propietario solicitante sobre los requisitos legales, las posibles implicaciones y los pasos a seguir. Fomentamos el diálogo para encontrar soluciones que beneficien a ambas partes.

3. Gestión integral del acuerdo: Preparamos la documentación necesaria, redactamos de forma clara el punto del orden del día para la Junta  de Propietarios,  dirigimos el debate y la votación, asegurando que el proceso se realice con todas las garantías legales para todos.

4. Redacción del acta y seguimiento: Reflejamos el acuerdo (o la denegación) en el acta de forma precisa e inequívoca. Si la obra es aprobada, velamos por que se ejecute conforme a lo acordado, minimizando las molestias al resto de vecinos.
   
   

Evite conflictos y asegure la legalidad y la correcta conservación de su edificio su imagen armónica y sin distonías mejoran la percepción y el valor de su vivienda. Una gestión experta es la mejor inversión para la tranquilidad de su comunidad, actuando proactivamente se resuelven la mayoría de los problemas futuros.

Si tiene dudas sobre una obra o necesita asesoramiento profesional, no dude en contactar con Debrán Administradores.