Reparto de gastos en la Comunidad:
Más allá del coeficiente de participación 

Cómo se reparten los gastos en una comunidad y por qué no siempre depende del coeficiente.

En nuestro anterior artículo, profundizamos en la importancia del coeficiente de participación. Es la regla de oro que, por defecto, establece cuánto paga cada propietario. Sin embargo, ¿es la única regla posible? La respuesta es un rotundo no. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ofrece una flexibilidad que, bien gestionada, puede dar lugar a un sistema de reparto mucho más justo y adaptado a la realidad de cada edificio.

En Debrán Administraciones, gestionamos a diario la complejidad del reparto de gastos y sabemos que un sistema bien definido es la base de una comunidad saneada y en armonía. Por eso, hoy vamos a desmitificar este tema y a explorar las distintas formas de distribuir los gastos comunes.

La regla general: El coeficiente de participación

Como punto de partida, el artículo 9 de la LPH es claro: cada propietario contribuye a los gastos generales "con arreglo a la cuota de participación fijada en el título". Esta es la base sobre la que se construye todo el sistema.

"Lo especialmente establecido": La flexibilidad es la clave

Aquí es donde reside el poder de decisión de la comunidad. La propia ley permite que los propietarios establezcan reglas de reparto diferentes al coeficiente. Esto puede hacerse de varias maneras:

• En el Título Constitutivo o Estatutos: Es frecuente que el promotor, al crear el edificio, ya establezca reglas especiales. El caso más típico es la exoneración de los locales comerciales de los gastos de ascensor o limpieza del portal, ya que no hacen uso de esos servicios.

• Por acuerdo unánime de los propietarios: Este es el mecanismo más potente. La comunidad, en cualquier momento, puede decidir por unanimidad modificar el sistema de reparto. Esto permite adaptar las reglas a las necesidades cambiantes del edificio.

• Por disposiciones legales específicas: La ley se actualiza. Por ejemplo, la LPH ahora permite establecer cuotas especiales de gastos (con un incremento máximo del 20%) a las viviendas destinadas a uso turístico, siempre que se apruebe por una mayoría de 3/5.

¿Todos los gastos se reparten Igual? creación de grupos de gastos

Una de las estrategias de gestión más eficaces es la creación de grupos de gastos. No todos los gastos tienen la misma naturaleza ni afectan a todos los propietarios por igual. Una gestión inteligente puede agruparlos y repartirlos de formas distintas.

Imaginemos un edificio con pisos y locales:

• Gastos generales (reparto por coeficiente): Aquellos que benefician a todo el inmueble, como el seguro del edificio, los honorarios del administrador o las reparaciones estructurales. Aquí pagarían todos.

• Gastos de portal y escalera (reparto por un 2º coeficiente): Gastos como la limpieza, la luz del portal o el mantenimiento del ascensor. Se puede acordar que los locales comerciales no participen en estos gastos.

• Gastos a partes Iguales (reparto lineal): Ciertas tasas o servicios básicos podrían repartirse por igual entre todas las entidades si la comunidad así lo acuerda por unanimidad.

Puntos clave que todo propietario debe conocer

1. El propietario siempre responde: Aunque una vivienda esté alquilada y se pacte que el inquilino pague la comunidad, el responsable legal del pago ante la comunidad es y será siempre el propietario.

2. La unanimidad es necesaria para cambiar las reglas: Cualquier modificación del sistema de reparto general exige un acuerdo unánime de todos los propietarios.

3. La importancia de inscribir los acuerdos: Para que un nuevo sistema de reparto sea vinculante para futuros compradores, el acuerdo debe ser elevado a público e inscrito en el Registro de la Propiedad.

Una gestión experta para un reparto justo: el rol de Debrán Administraciones

La flexibilidad de la ley es una ventaja, pero también una fuente de complejidad. Gestionar diferentes grupos de reparto, calcular las cuotas correctamente y asegurar que los acuerdos se toman conforme a la ley es una tarea que requiere precisión y conocimiento.

En Debrán Administraciones le ofrecemos la seguridad de una gestión impecable:

• Analizamos sus Estatutos: Estudiamos a fondo las reglas particulares de su comunidad para garantizar que cada gasto se imputa correctamente desde el primer día.

• Asesoramos sobre modificaciones: Si la comunidad desea cambiar el sistema de reparto, les guiamos en todo el proceso: desde la redacción de la convocatoria y el orden del día hasta el cálculo de las mayorías necesarias y el acta final.

• Implementamos sistemas de reparto a medida: Nuestro software de gestión nos permite configurar múltiples grupos de reparto de forma eficiente y transparente, asegurando que cada propietario pague exactamente lo que le corresponde según los acuerdos de la comunidad.

• Mediamos para alcanzar acuerdos: Facilitamos el diálogo entre propietarios para poder llegar a los consensos necesarios que mejoren la convivencia y la justicia económica en el edificio.

Un reparto de gastos claro, justo y legal es posible. Si en su comunidad existen dudas o creen que el sistema actual no es el adecuado, contacte con nosotros. En Debrán Administraciones tenemos las herramientas y la experiencia para poner orden y optimizar la gestión de su comunidad.