Vecinos Molestos:
Guía legal para actuar y recuperar la paz en tu comunidad 

No tienes por qué resignarte. Te explicamos qué es la "acción de cesación" y cómo tu comunidad puede llegar a privar del uso de la vivienda a un infractor. 

Vivir en comunidad exige respeto y empatía. Sin embargo, a veces un vecino cruza la línea, y lo que empieza como una pequeña molestia se convierte en un problema de convivencia insostenible. Ruidos a deshoras, olores desagradables, un uso indebido de la vivienda... La lista es larga y las situaciones, muy estresantes.

La buena noticia es que ni tú ni tu comunidad tenéis por qué resignaros. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ofrece un mecanismo legal muy potente para atajar estos problemas: la acción de cesación.

En esta guía, te explicamos qué se considera una actividad molesta, qué ejemplos reales han llegado a los tribunales y, lo más importante, cuál es el procedimiento correcto para actuar y recuperar la tranquilidad.

1. ¿Qué se considera una actividad molesta según la ley?

No se trata de gustos personales. Para que una actividad sea legalmente "molesta", debe contravenir los estatutos, las normas generales de convivencia o resultar dañosa para la finca, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, tal y como establece el artículo 7.2 de la LPH. Debe ser una perturbación grave y continuada.

2. Ejemplos reales juzgados por los tribunales

La jurisprudencia nos da una idea muy clara de lo que los jueces consideran una actividad molesta. Aquí tienes algunos casos reales:

Ruidos y vibraciones

• Ladridos continuos: Se ha condenado a propietarios por los ruidos excesivos de los ladridos de sus perros.

• Locales y academias: Un bar de copas sin licencia, una academia en una vivienda o un garaje con actividad ruidosa han sido obligados a cesar su actividad.

• Aires acondicionados: Se ha ordenado la retirada de aparatos que, por su ruido y vibración, molestaban a otros vecinos.

• Falta de aislamiento: Si una vivienda no tiene el aislamiento adecuado y genera ruidos intolerables, el propietario puede ser condenado a indemnizar por daños morales.

Animales y falta de higiene

• Alimentar palomas: Se considera una actividad molesta e insalubre que provoca daños y suciedad, obligando a los responsables a cesar y a reparar los daños.

• Exceso de mascotas: La tenencia de numerosos animales (ej. 5 gatos) en un piso con falta de higiene, malos olores e insectos es motivo de cesación.

• Jaulas en zonas comunes: Colocar jaulas con pájaros ruidosos en un jardín se ha considerado una vulneración del derecho al descanso.

Humos y Olores

• Barbacoas: Se ha ordenado la retirada de una barbacoa en una terraza pequeña por las molestias de humo y olores que generaba a los vecinos.

• Chimeneas ilegales: Una chimenea que produce humos y olores y que, además, afecta a la estética de la fachada, puede ser declarada ilegal.

Usos indebidos de la vivienda o zonas comunes

• Apartamentos turísticos: Cuando se demuestra que la actividad de hospedaje altera la convivencia con ruidos constantes, fiestas y suciedad, se puede ordenar su cese.

• Prostitución: El ejercicio de la prostitución en una vivienda es una actividad molesta si genera problemas de convivencia y quejas acreditadas.

• Actividades en el garaje: Lavar coches en la rampa del garaje o realizar reparaciones mecánicas son usos indebidos de un elemento común que se pueden prohibir.

3. La acción de cesación: El procedimiento paso a paso

Para que una demanda por actividades molestas prospere, es fundamental seguir escrupulosamente los pasos que marca la ley. Actuar por impulso es el camino más rápido al fracaso judicial.

• Paso 1: El requerimiento previo (¡obligatorio!) El Presidente, a iniciativa propia o a petición de cualquier vecino, debe requerir formalmente (de forma fehaciente, como un burofax) a quien realiza la actividad para que cese de inmediato. Sin este paso, cualquier demanda posterior será desestimada.

• Paso 2: El acuerdo de la Junta Si el infractor ignora el requerimiento, el siguiente paso es convocar una Junta de Propietarios. En ella, se debe aprobar y autorizar expresamente el inicio de acciones judiciales. Este acuerdo es imprescindible.

• Paso 3: La demanda Judicial Con el acuerdo de la Junta, se presenta la demanda. Es crucial demandar tanto al propietario de la vivienda como al ocupante (inquilino, etc.) si no son la misma persona, ya que ambos pueden ser responsables.

¿Y si la comunidad no hace nada? El Tribunal Supremo ha reconocido que un propietario afectado directamente puede ejercer la acción de cesación por su cuenta si demuestra la pasividad de la comunidad. (ver artículo)

4. Las consecuencias para el infractor: Mucho más que una multa

Si el juez da la razón a la comunidad, las consecuencias para el vecino molesto pueden ser muy severas:

• Cesación definitiva de la actividad prohibida.

• Indemnización por daños y perjuicios, que puede incluir tanto los daños materiales causados a la finca como los daños morales a los vecinos afectados. Hay sentencias que han concedido hasta 20.000 € por perjudicado.

• Privación del derecho al uso de la vivienda o local por un plazo de hasta tres años. Esta es la medida más drástica y afecta tanto al propietario como a los inquilinos que pudiera tener, pudiendo incluso extinguirse los contratos de arrendamiento.

Conclusión: La ley está de tu parte, pero úsala bien

La convivencia pacífica es un derecho. Si un vecino la perturba de forma grave y continuada, la ley te ampara. Sin embargo, el éxito de la reclamación depende de una gestión impecable del procedimiento.

Un requerimiento mal hecho o la falta de un acuerdo de Junta pueden arruinar el caso. Por eso, ante una situación de este calibre, es fundamental contar con el asesoramiento de un Administrador de Fincas Colegiado que guíe a la comunidad en cada paso.

En Debrán Administraciones, tenemos la experiencia y conocimientos para gestionar estos conflictos de forma eficaz, garantizando que se cumplen todos los requisitos legales para defender tus derechos y restaurar la paz en tu edificio. No dudes en consultarnos.