Piscina, patios, azotea: ¿Qué puedo y qué no puedo hacer en los elementos comunes? 

Desde el derecho a usar los espacios compartidos hasta la prohibición de aparcar donde no debes: resolvemos las dudas más frecuentes para una convivencia sin conflictos. 

Vivir en una comunidad significa compartir. Compartimos gastos, responsabilidades y, sobre todo, espacios: el portal, la escalera, la piscina, los jardines, la azotea... Estos "elementos comunes" son el corazón de la vida en comunidad, pero también el principal foco de conflictos.

¿Puedo dejar la bici en el rellano? ¿Tengo derecho a celebrar un cumpleaños en el patio? ¿Me pueden prohibir usar la piscina si debo una cuota? En Debrán Administradores, queremos que conozcas las reglas del juego para que puedas disfrutar de tu comunidad y respetar los derechos de los demás.

El principio básico: Todos tienen derecho a usarlos

La regla de partida es sencilla: si eres propietario, tienes derecho a utilizar todos los elementos comunes del edificio. La comunidad no puede negarte el acceso o el uso de un espacio general, como unos baños comunes o un pasillo de paso, simplemente porque sí. El derecho es de todos por igual.

Los cuatro límites fundamentales al uso de zonas comunes

Tu derecho a usar los elementos comunes termina donde empieza el de los demás o donde se pone en riesgo el propio edificio. Estos son los límites que nunca debes olvidar:

1. 1. 1. 1. No puedes apropiarte de un espacio común. Por mucho tiempo que lleves aparcando en ese rincón del patio o usando un trozo de la azotea como trastero, ese espacio nunca será tuyo. La jurisprudencia es tajante: los elementos comunes no se pueden adquirir por el uso continuado (usucapión). La mera tolerancia de tus vecinos no te otorga un derecho de propiedad.

         2. No puedes alterar su forma o estructura sin permiso. ¿Quieres instalar un toldo en la fachada, cerrar un pasillo o hacer cualquier obra en un elemento común? Necesitas autorización de la junta de propietarios. Modificar la configuración del edificio sin permiso es una infracción grave que puede obligarte a demoler lo construido.

         3. No puedes darles un uso abusivo o molesto. El sentido común es clave. No puedes usar el portal para almacenar mercancías de tu negocio, ni el pasillo como aparcamiento de patinetes si dificulta el paso. Cualquier uso que impida o dificulte el disfrute de los demás, que sea insalubre o peligroso, está prohibido.

         4. Debes estar al corriente de pago para disfrutar de ciertos servicios. La ley permite que los estatutos o un acuerdo de junta puedan privar temporalmente del uso de servicios o instalaciones no esenciales (como la piscina, el gimnasio o las pistas de pádel) a los propietarios morosos. Ojo, nunca se puede impedir el acceso a la vivienda ni a los servicios básicos como el ascensor.

Preguntas frecuentes: Aclarando dudas comunes

¿Puede la comunidad alquilar la azotea para una antena de telefonía? 

Sí. La comunidad puede arrendar un elemento común (la cubierta, una fachada para publicidad, etc.) si lo aprueban 3/5 partes de los propietarios y cuotas. Los ingresos obtenidos se reparten entre todos los vecinos según su coeficiente de participación.

Si tengo una terraza de uso privativo. ¿Quién paga las reparaciones? 

Como hemos visto en otros artículos, el mantenimiento del día a día (limpieza, baldosas) es tuyo. Las reparaciones de la estructura o de la impermeabilización general (tela asfáltica) son responsabilidad de la comunidad.

¿Es legal que me prohíban usar la piscina si debo una cuota de la comunidad? 

Prohibición del uso de la piscina por impago: La nueva vía legal

Una de las herramientas más eficaces para combatir la morosidad en las comunidades ha sido simplificada gracias a una reciente reforma legal. Si antes prohibir el uso de elementos comunes a un propietario deudor era un proceso complejo que requería unanimidad, la situación actual es muy diferente.

La Ley 10/2022, de 14 de junio, modificó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) añadiendo una vía mucho más directa en su artículo 21.1. Esta nueva regulación establece lo siguiente:

• ¿Qué se puede acordar? La Junta de Propietarios puede aprobar "medidas disuasorias frente a la morosidad", que pueden incluir la privación del uso de servicios o instalaciones no esenciales (como piscinas, pistas deportivas, locales sociales, etc.).

• ¿Qué votación se necesita? El requisito de unanimidad desaparece para este supuesto. Ahora basta con el voto favorable de la mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (lo que se conoce como doble mayoría).

• ¿Hay que modificar los Estatutos? No. Este acuerdo no requiere una modificación de los Estatutos, lo que agiliza enormemente el proceso. Es un acuerdo puntual y disuasorio.

En conclusión: una comunidad de propietarios puede, con el voto favorable de la mayoría de sus miembros y cuotas, prohibir legalmente el uso de la piscina a aquellos vecinos que no estén al corriente de pago. Es fundamental destacar que este acuerdo no puede tener carácter retroactivo.

En Debrán Administraciones, apostamos por unas reglas claras

La mejor forma de evitar conflictos es tener unas normas de convivencia claras, recogidas en los estatutos o en un reglamento de régimen interior (ver artículo), y contar con una administración que las haga cumplir con rigor y transparencia.

Un buen administrador de fincas no solo gestiona las cuentas, sino que (y esto es lo más importante) media en los conflictos y asesora a la comunidad para que las decisiones que se tomen sean justas y acordes a la ley generando confianza y comunidad.

Si quieres mejorar la convivencia en tu edificio y tener unas normas claras para todos, contacta con nosotros.