En una venta de VFT ¿Se prosigue con las obligaciones comunitarias?

El mercado inmobiliario en Málaga está en constante movimiento, y con él, el de las viviendas con fines turísticos (VFT). Una de las dudas más importantes que surgen tanto para las comunidades como para compradores y vendedores es: ¿Qué sucede exactamente con la licencia turística y las obligaciones comunitarias cuando una propiedad cambia de manos?

En Debrán Administradores, queremos arrojar luz sobre este asunto para que las comunidades sepan cómo actuar y los nuevos propietarios conozcan sus obligaciones desde el primer día.

La Licencia Turística no se transmite automáticamente

Un error común es pensar que al comprar una vivienda que operaba como VFT, la licencia se transfiere de forma automática. La realidad es distinta.

Según la normativa andaluza, la licencia está vinculada al titular que la solicitó. Por tanto, si el nuevo propietario desea continuar con la actividad turística, está obligado a realizar un cambio de titularidad formal. Este proceso implica:

• Presentar una nueva declaración responsable ante la Consejería de Turismo.

• Inscribirse de nuevo en el Registro de Turismo de Andalucía como el nuevo operador de la actividad.

¿Qué pasa si no se hace? Si el nuevo propietario no completa este trámite, la licencia anterior pierde su validez y cualquier actividad de alquiler turístico que realice se considerará ilegal, exponiéndose a posibles sanciones.

El recargo en la cuota de comunidad: Una obligación que continúa

Muchas comunidades, amparadas por la Ley de Propiedad Horizontal, aprueban aplicar un recargo (de hasta un 20%) en las cuotas de los gastos comunes a las viviendas que se destinan a uso turístico.

Si una vivienda con este recargo se vende, el nuevo propietario que continúe con la actividad turística heredará esta obligación de pago. El acuerdo de la junta que aprobó el recargo sigue plenamente vigente, ya que se aplica sobre el uso que se le da al inmueble, no sobre la persona propietaria.

El nuevo titular deberá, por tanto, abonar las cuotas con el incremento correspondiente, a menos que la comunidad decida modificar o anular dicho acuerdo en una futura junta, para lo cual se necesitarían las mayorías que establece la ley.

Un caso especial: ¿Qué pasa si la comunidad prohíbe las VFT después de que se concediera la licencia?

Este es un escenario complejo pero cada vez más frecuente que requiere máxima atención, sobre todo por parte del comprador. Imaginemos la situación:

1. Un propietario (vendedor) tiene una licencia de VFT válida porque, en su momento, la comunidad no lo prohibía.

2. Posteriormente, la comunidad de propietarios acuerda prohibir las viviendas turísticas y, muy importante, inscribe dicho acuerdo en el Registro de la Propiedad.

3. El propietario vende el inmueble a un nuevo comprador.

En este caso, la doctrina mayoritaria considera que el comprador queda vinculado por la prohibición inscrita. Aunque el vendedor tuviera una licencia administrativa, esta no prevalece sobre un estatuto comunitario debidamente registrado en el momento de la compra. Por tanto, el nuevo propietario no podrá continuar con la actividad turística.

¡ATENCIÓN! Importante novedad la partir de 2025

Es fundamental estar al día, ya que la normativa sigue evolucionando. Una reciente reforma legislativa establece que, a partir del 3 de abril de 2025, se requerirá la autorización expresa de la comunidad de propietarios para poder ejercer la actividad de vivienda turística.

Esto supone un cambio de paradigma y refuerza el poder de decisión de las comunidades. Próximamente en nuestro blog, analizaremos en profundidad el alcance de esta modificación y cómo deben prepararse las comunidades.

En conclusión: La importancia del asesoramiento experto

Como hemos visto, la transmisión de una vivienda turística tiene implicaciones legales y comunitarias significativas. No basta con la simple compraventa; es crucial verificar los estatutos, los acuerdos de la junta y el estado de la licencia.

En Debrán Administradores, ayudamos a las comunidades a gestionar estos casos con seguridad jurídica, informando a todas las partes de sus derechos y obligaciones. Un correcto asesoramiento es la mejor herramienta para garantizar una convivencia tranquila y el cumplimiento de la normativa.

Si tienes dudas sobre este u otros asuntos en tu comunidad, no dudes en contactarnos.